Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi, kiraya verenin en temel yükümlülüklerinden biri olan teslim borcunu düzenler. Bu maddeye göre kiraya veren, kiralananı sözleşmenin amacına uygun şekilde kullanıma elverişli halde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Teslim borcu yalnızca fiziksel bir anahtar tesliminden ibaret değildir; kiralananın kira sözleşmesinde belirtilen kullanım amacına uygun olarak çalışır, güvenli ve elverişli halde bulunmasını da içerir.
Konut kiralarında kiralananın elektrik, su ve ısınma sistemlerinin çalışır olması; işyeri kiralarında ise işin niteliğine uygun altyapının sağlanmış bulunması teslim borcunun kapsamına girer. Kiraya veren, kiralananın kullanımını engelleyen veya önemli ölçüde kısıtlayan eksikliklerden sorumludur ve bu sorumluluk sözleşmenin imzalandığı anda başlar. Kiracının kiralananı teslim almaya hazır olduğu anda, kiraya verenin teslim yükümlülüğü doğmuş kabul edilir. Bu tür yükümlülüklerin doğru anlaşılması ve uygulanması, kira ilişkilerinde sık karşılaşılan uyuşmazlıkları önlediğinden, tarafların gerektiğinde bir kira hukuku avukatından destek alması yararlı olabilir.
Kiralananın Teslim Borcu Ne Zaman Başlar?
Kiralananın teslim borcu, kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte hukuken doğar ancak fiilî teslim genellikle kira başlangıç tarihinde gerçekleştirilir. Kiraya veren, sözleşmede kararlaştırılan tarihte kiralananı kiracıya kullanıma hazır şekilde teslim etmek zorundadır. Sözleşmede belirli bir başlangıç tarihi yoksa, teslim borcu sözleşmenin kurulmasını takiben makul süre içinde yerine getirilmelidir. Bu süre, kiralananın türüne ve kullanım amacına göre değişebilir; örneğin bir konut için kısa bir süre makul görülebilirken, işyeri kiralarında teknik hazırlıkların tamamlanması için daha uzun bir süre gerekebilir.
Teslim borcunun başlaması için kiracının kira bedelini ödemiş olması şart değildir. Kanun, kiracının ödeme yükümlülüğünü teslim borcunun ön şartı olarak görmez. Kiraya veren kiracıya anahtarı teslim etmeli, kiralananın tesisatlarının çalışır olduğundan emin olmalı ve kullanım amacına uygun engelleri kaldırmalıdır. Kiraya veren bu yükümlülüğü yerine getirmediği takdirde teslimden kaçınmış sayılır ve kiracı çeşitli hukuki yollara başvurabilir.
Teslim Edilmeyen Kiralananda Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiralanan sözleşmede belirtilen zamanda teslim edilmemişse kiracının hukuken önemli hakları doğar. Kiracı öncelikle kiraya verenden yazılı bir bildirimle teslimin gerçekleştirilmesini talep edebilir. Kiraya veren makul bir süre içinde teslim borcunu yerine getirmezse kiracı kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Ayrıca kiracı, teslim gerçekleşmediği sürece kira bedeli ödemez; çünkü kira sözleşmesinin karşı edimi olan teslim gerçekleşmemiştir. Teslim edilmeyen kiralananda kiracının en önemli hakkı, zararlarının tazminini talep etme hakkıdır. Kiracının taşınma için yaptığı masraflar, yeni kiralanan bir yer bulmak zorunda kalması, ticari faaliyetlerde başlayamama nedeniyle oluşan gelir kayıpları ve diğer ek maliyetler kiraya verenden tazmin edilebilir. Kiraya veren teslim borcunu ihlal ettiği için kusurlu kabul edilir ve kiracı bu zararların tamamını isteyebilir.
Kiracının teslim edilmeyen kiralanan nedeniyle mahkemeye başvurarak ifaya zorlama talep etme hakkı da vardır. Mahkeme kiraya verene kiralananı belirli bir süre içinde teslim etme yükümlülüğü getirebilir. Ancak çoğu durumda kiracılar daha hızlı sonuç alabilmek için sözleşmeyi feshetmeyi ve tazminat talep etmeyi tercih eder.
Kiraya Verenin Teslim Borcunu İhlal Etmesinin Sonuçları
Kiraya verenin teslim borcunu ihlal etmesi, kira ilişkisinin temel dengesini bozan ciddi bir sözleşme ihlalidir. Bu ihlalin ilk sonucu, kiracının kira ödeme borcunun askıya alınmasıdır. Kiracının kullanamadığı bir yer için kira ödemesi beklenemez. Kiraya veren teslim borcunu ihlal ettiğinde, kiracı kira bedeli ödemediği halde temerrüde düşmüş sayılmaz. Kiraya verenin borcu ihlal etmesinin bir diğer sonucu, kiracının sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilmesidir. Kiraya veren teslim borcunu yerine getirmediği için kiracı sözleşmeyi feshederse herhangi bir cezai şart ödemek zorunda kalmaz. Üstelik kiracının sözleşme gereği sağlanamayan kullanım nedeniyle uğradığı zararların tümü kiraya verenden talep edilebilir.
Teslim borcunun ihlali, kiraya veren açısından tazminat yükümlülüğünü de doğurur. Kiracı, taşınma masrafları, güvence bedeli kaybı, iş kaybı, alternatif yer kiralama bedelleri gibi kalemleri tazminat olarak isteyebilir. Ticari kiralamalarda bu zararlar daha da büyüyebilir; örneğin işyerinin teslim edilmemesi nedeniyle kiracı işine başlayamamışsa kaybedilen gelir kalemi ciddi tazminat doğurur.
Kiralananın Ayıplı Teslimi Halinde Kiracı Ne Yapabilir?
Ayıplı teslim, kiralananın kullanım amacına uygun olmamasına yol açan her türlü fiziki veya hukuki eksikliği ifade eder. Örneğin kiralananın elektrik tesisatının çalışmaması, su sızıntısının bulunması, rutubet nedeniyle sağlıksız koşullar yaratması, ısıtma sisteminin çalışmaması veya işyeri kiralarında işin yürütülmesine engel teknik arızalar ayıplı teslim kapsamındadır. Kiralananın ayıplı teslimi, tıpkı hiç teslim edilmemiş gibi kiracının haklarını doğurur.
Kiracı ayıplı teslim halinde öncelikle kiraya verenden ayıbın giderilmesini talep edebilir. Kiraya veren ayıbı makul sürede gidermezse kiracı kira bedelinde indirim talep edebilir. Ayıp kiralananın kullanılmasını önemli ölçüde engelliyorsa kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının uğradığı zararların tazminini talep etme hakkı da saklıdır. Ayıplı teslim durumlarında kiraya verenin ayıbı bilmesi veya bilmemesi önemli değildir; çünkü kanun kiraya vereni objektif sorumluluk esasına göre sorumlu tutar. Kiralananın sözleşmede belirtilen niteliklerde olmaması kiraya vereni sorumluluktan kurtarmaz. Kiracı ayıbı öğrendiği andan itibaren makul sürede kiraya verene bildirimde bulunursa tüm haklarını korur.