Konut ve işyeri kiralarında son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, kira bedellerinde ciddi artışlara yol açmış; bu durum kiracılar ile ev sahipleri arasında yoğun uyuşmazlıklara neden olmuştur. Özellikle yasal sınırların çok üzerinde yapılan kira artışları, uygulamada fahiş kira artışı olarak adlandırılmakta ve kiracılar açısından ciddi bir mağduriyet doğurmaktadır. Kira hukuku bakımından bu tür artışlar, yalnızca taraflar arasındaki sözleşme serbestisi kapsamında değerlendirilmez; Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri ve kiracının korunması ilkesi çerçevesinde hukuki denetime tabidir. Bu nedenle kiraya verenin keyfi şekilde, yasal oranları aşarak kira artışı talep etmesi hukuken geçerli değildir. Böyle bir durumda kiracının hangi mercilere başvurabileceği, hangi yollarla şikâyet edebileceği ve yargısal sürecin nasıl işleyeceği önem kazanır. Böyle bir durumda kiracının hangi mercilere başvurabileceği, hangi yollarla şikâyet edebileceği ve sürecin nasıl işleyeceği konusunda bir kira hukuku avukatından hukuki destek alınması önem kazanır.
Fahiş kira artışı, çoğu zaman kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında veya sözleşme devam ederken ortaya çıkar. Ev sahibinin, yasal artış oranlarını dikkate almaksızın kira bedelini piyasa gerekçesiyle veya “emsal kiralar arttı” iddiasıyla yükseltmek istemesi, kiracıyı hukuki yollara başvurmaya zorlayabilir. Bu noktada kiracının yalnızca kira artışını reddetmesi yeterli değildir; aynı zamanda fahiş kira artışı nedeniyle hukuken doğru mercilere başvurması ve hakkını usulüne uygun şekilde araması gerekir.
Fahiş Kira Artışında Hangi Kurumlar Yetkilidir?
Fahiş kira artışına karşı başvurulabilecek kurumlar, uyuşmazlığın niteliğine göre değişiklik gösterir. Öncelikle belirtmek gerekir ki kira artışı uyuşmazlıkları esas itibarıyla özel hukuk ilişkisi kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle idari mercilerin doğrudan bağlayıcı bir karar verme yetkisi bulunmaz. Ancak bazı kurumlar, şikâyetleri almak, taraflar arasında uzlaşma sağlamak veya hukuki sürece yön vermek açısından rol oynar.
Fahiş kira artışına ilişkin şikâyetlerde en yetkili ve bağlayıcı merci mahkemelerdir. Sulh Hukuk Mahkemeleri, kira bedelinin tespiti ve kira artışının hukuka uygun olup olmadığının belirlenmesi konusunda yetkilidir. Bununla birlikte, mahkemeye başvurmadan önce bazı idari başvuru yolları da kiracılar tarafından sıklıkla kullanılmaktadır. Bu başvurular, doğrudan kira bedelini düşürmese de kiracının hukuki pozisyonunu güçlendirebilir. Tüketici hakem heyetleri ise kira artışı uyuşmazlıklarında genellikle yetkili değildir; çünkü kira sözleşmeleri çoğu zaman tüketici işlemi kapsamında değerlendirilmez. Ancak bazı istisnai durumlarda, özellikle hizmet unsuru ağır basan karma sözleşmelerde başvuru yapılması denenmektedir. Buna rağmen kira artışı uyuşmazlıklarının esas çözüm yeri yargıdır.
Kira Artışı İçin CİMER ve Hakem Heyetine Başvuru Nasıl Yapılır?
Fahiş kira artışıyla karşı karşıya kalan kiracılar, çoğu zaman ilk olarak CİMER üzerinden başvuru yapmayı tercih etmektedir. CİMER başvuruları, doğrudan kira bedelini belirleyen veya düşüren bir sonuç doğurmaz; ancak ilgili idarelerin konu hakkında bilgi sahibi olmasını sağlar. CİMER’e yapılan başvurular, genellikle Ticaret Bakanlığı veya ilgili diğer kurumlara yönlendirilir ve kiraya verenin uygulamalarının mevzuata uygun olup olmadığı incelenir. CİMER başvurusu, özellikle sistematik ve yaygın şekilde fahiş kira artışı talep eden kiraya verenler açısından idari denetim mekanizmasını harekete geçirebilir. Ancak bireysel kira bedelinin belirlenmesi veya kira artışının iptali CİMER yoluyla mümkün değildir. Bu nedenle CİMER başvurusu, daha çok şikâyet ve bildirim niteliği taşır.
Hakem heyetlerine başvuru ise kira artışı uyuşmazlıklarında çoğu zaman sonuçsuz kalmaktadır. Zira kira bedelinin tespiti ve kira artışının hukuka uygunluğu, hakem heyetlerinin görev alanı dışında bırakılmıştır. Hakem heyetleri, tüketici işlemlerine ilişkin parasal uyuşmazlıkları çözer; kira sözleşmeleri ise genel olarak bu kapsamda değerlendirilmez. Bu nedenle fahiş kira artışı konusunda bağlayıcı ve kalıcı çözüm arayan kiracıların, yargı yoluna başvurması kaçınılmazdır.
Mahkemeye Başvurarak Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Fahiş kira artışına karşı en etkili ve hukuken bağlayıcı yol, kira tespit davası açmaktır. Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini amaçlayan bir davadır. Bu dava, genellikle kira sözleşmesinin beşinci yılından sonra açılabilir. Beş yıllık süre dolmadan açılan davalarda, artış oranı yasal sınırlarla sınırlı tutulur; beş yılın sonunda ise mahkeme emsal kira bedellerini, taşınmazın durumunu ve piyasa koşullarını dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Kira tespit davası, kiraya veren tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Kiracı, fahiş kira artışı talebiyle karşı karşıya kaldığında, mahkemeden mevcut kira bedelinin veya artış oranının hukuka uygun şekilde tespit edilmesini isteyebilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesinde kira sözleşmesi, mevcut kira bedeli, talep edilen artış oranı ve fahişliğe ilişkin gerekçeler ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır.
Mahkeme, kira tespit davasında genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, emsal kiraları, taşınmazın özelliklerini, konumunu ve kullanım amacını dikkate alarak bir rapor hazırlar. Bu rapor doğrultusunda mahkeme, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Mahkemenin belirlediği kira bedeli, karar tarihinden itibaren veya belirli koşullarda dava tarihinden itibaren geçerli olabilir. Kira tespit davası, fahiş kira artışlarına karşı en güçlü hukuki araçtır. Kiraya verenin keyfi taleplerine karşı yargısal denetim sağlar ve kiracının korunmasına hizmet eder. Bu nedenle fahiş kira artışıyla karşılaşan kiracıların, idari başvurularla sınırlı kalmadan, dava yolunu da ciddi şekilde değerlendirmesi gerekir.