Konut ve işyeri kiralarında taraflar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri kira bedelinin belirlenmesidir. Özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira bedeli ile taşınmazın güncel piyasa koşulları arasında önemli farklılıklar ortaya çıkabilir. Kira tespit davası nasıl açılır sorusunun cevabı; kira sözleşmesinin süresine, sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığına, emsal kira bedellerine ve davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğurmasının istendiğine göre değişmektedir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri için uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davadır.
Türk Borçlar Kanunu, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin hangi esaslara göre belirleneceğini düzenlemektedir. Tarafların anlaşamaması veya uzun süreli kira ilişkisinde mevcut bedelin güncel koşullardan önemli ölçüde farklılaşması hâlinde kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesi gündeme gelebilir.
Kira tespit davası, kiracının tahliye edilmesini amaçlayan bir dava değildir. Davanın temel amacı kira ilişkisinin devamı sırasında uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir.
Kira Tespit Davasını Kim Açabilir?
Kira bedelinin belirlenmesinde hukuki yararı bulunan taraf, şartların oluşması hâlinde kira tespit davası açabilir. Uygulamada özellikle kiraya verenlerin mevcut kira bedelinin emsal kira seviyelerinin altında kaldığını düşünmesi nedeniyle bu davalara sıklıkla rastlanmaktadır.
Ancak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlık yalnızca kiraya veren açısından değerlendirilmez. Somut olayın özelliklerine göre kiracının da kira bedelinin tespit edilmesinde hukuki yararı bulunabilir.
Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Geçmesi Gerekir mi?
Kira tespit davalarında en çok karıştırılan konulardan biri beş yıllık süredir.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava yalnızca beş yıl geçtikten sonra açılabilen bir dava değildir. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkemenin değerlendireceği ölçütler genişlemektedir.
- Beş yıldan sonraki kira dönemlerinde hâkim;
- tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
- kiralananın durumunu,
- emsal kira bedellerini,
- hakkaniyeti
birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.
Bu nedenle özellikle beşinci yılın tamamlanmasından sonraki kira dönemlerinde emsal kira araştırması önem kazanmaktadır.
Beş Yıldan Önce Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Beş yıllık sürenin dolmadığı kira ilişkilerinde tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, kanunda öngörülen sınırlar içerisinde değerlendirilir.
Güncel düzenlemeye göre bu artışta TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı önem taşımaktadır. Taraflar arasında geçerli bir artış hükmü bulunmaması hâlinde de hâkim, kanundaki ölçütleri dikkate alarak kira bedelini belirleyebilir.
Dolayısıyla beş yıldan önceki dönem ile beş yıldan sonraki dönem aynı şekilde değerlendirilmez.
Kira Tespit Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kanundaki istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.
Bu nedenle kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk görüşmelerinde kiracı ve kiraya veren yeni kira bedeli üzerinde anlaşmaya çalışır.
Tarafların anlaşması hâlinde uyuşmazlık dava açılmasına gerek kalmadan sona erebilir. Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bundan sonra dava yoluna başvurulabilir.
Arabuluculuk sürecinin ayrıntıları için Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler? yazımıza iç bağlantı verilebilir.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri bakmaktadır.
Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise genel ve özel yetki kuralları dikkate alınır. Dava açılmadan önce görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, gereksiz zaman kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı bakımından dava tarihi önem taşır.
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içerisinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılması hâlinde, dava sonraki kira dönemi içerisinde açılsa dahi mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlinde de kanunda ayrıca düzenleme bulunmaktadır.
Bu nedenle davanın yalnızca açılıp açılamayacağı değil, hangi tarihte açılacağı da önemlidir.
Kira Tespit Davasında Emsal Kira Bedelleri Neden Önemlidir?
Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri mahkemenin değerlendirdiği temel unsurlardan biridir.
Emsal araştırmasında aynı bölgede bulunan her taşınmaz doğrudan karşılaştırılabilir kabul edilmez. Taşınmazların;
- konumu,
- büyüklüğü,
- kullanım amacı,
- fiziksel özellikleri,
- bina yaşı,
- bulunduğu kat,
- çevresel özellikleri
gibi unsurlar önem taşıyabilir.
Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın durumu ile karşılaştırılabilir kiralık taşınmazların bedellerini değerlendirebilir.
Kira Tespit Davasında Hangi Belgeler Kullanılabilir?
Davanın özelliklerine göre farklı belgeler kullanılabilir. Genel olarak;
- kira sözleşmesi,
- mevcut kira ödemelerini gösteren banka kayıtları,
- taraflar arasındaki yazılı bildirimler,
- arabuluculuk son tutanağı,
- emsal kira sözleşmeleri,
- taşınmaza ilişkin bilgiler ve belgeler
önem taşıyabilir.
Emsal olarak sunulacak taşınmazların dava konusu taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir özelliklere sahip olması önemlidir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davalarının sonuçlanma süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, bilirkişi incelemesi yapılıp yapılmamasına, tarafların sunduğu delillere ve uyuşmazlığın kapsamına göre değişebilir.
Bu nedenle her dava için geçerli kesin bir sonuçlanma süresi vermek mümkün değildir. Emsal kira araştırması ve bilirkişi incelemesi gereken dosyalarda yargılama süreci daha uzun olabilir.
Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası için 5 yıl şart mı?
Hayır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu gibi ek ölçütler dikkate alınır.
Ev sahibi istediği kira bedelini talep edebilir mi?
Kiraya veren dava dilekçesinde bir bedel talep edebilir; ancak mahkeme kira bedelini kanunda belirtilen ölçütleri değerlendirerek belirler.
Kira tespit davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Kira tespit davası kiracının tahliyesine neden olur mu?
Kira tespit davasının temel konusu kiracının tahliyesi değil, uygulanacak kira bedelinin belirlenmesidir. Tahliye talepleri farklı hukuki şartlara tabidir.,
Sonuç
Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kira bedelinin kanuni ölçütler doğrultusunda yeniden belirlenmesini sağlayan bir hukuki yoldur. Dava değerlendirilirken kira ilişkisinin süresi, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gibi unsurlar önem taşır.
Ayrıca davanın hangi tarihte açıldığı, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını etkileyebilir. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve görevli Sulh Hukuk Mahkemesinde usulüne uygun şekilde başvuru yapılması gerekir. Her kira ilişkisi farklı özellikler taşıdığından, somut uyuşmazlığın sözleşme ve diğer belgeler üzerinden ayrıca değerlendirilmesi önemlidir.