Temerrüt nedeniyle tahliye, kiracının kira borcunu zamanında ödememesi halinde ev sahibinin başvurabileceği önemli bir yasal yoldur. 2025 yılı itibarıyla yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin belirli bir süre içerisinde ödenmemesi durumunda kiracının temerrüde düşeceğini ve tahliye davasına konu olabileceğini açıkça düzenlemektedir. Bu süreçte dikkat edilmesi gereken hem süre hem de usul kuralları vardır.
Kiraya veren, borcunu ödemeyen kiracıya yazılı bir ihtar göndererek borcun belirli bir süre içinde ödenmesini istemek zorundadır. Bu ihtarın ardından verilen sürede borç ödenmezse, kiracı temerrüde düşer ve tahliye davası açılabilir. Aşağıda, bu sürecin detayları başlıklar halinde ele alınmıştır.
Kira Borcunun Ödenmemesi Hangi Sürede Temerrüt Oluşturur?
Kiracı, sözleşmede belirtilen tarihte kira borcunu ödemediğinde temerrüt hali doğmaz. Temerrüt oluşabilmesi için ev sahibinin kiracıya yazılı ihtar çekmesi ve bu ihtarda borcun en az 30 gün içinde ödenmesi gerektiğini belirtmesi gerekir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa kiracı yasal anlamda temerrüde düşmüş olur.
Ödeme süresi dolmadan tahliye davası açılamaz. Ayrıca ihtar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya e-İmza ile UETS sistemi üzerinden yapılmalıdır. Aksi takdirde yapılan ihtarın hukuki geçerliliği olmayabilir.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
Temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Kiracının sözleşmeye aykırı şekilde kira borcunu ödememesi,
- Kiraya verenin yazılı ihtar göndermesi ve 30 gün süre vermesi,
- Bu süre sonunda borcun hala ödenmemiş olması.
Ayrıca, kira ödemesi bankadan yapılıyorsa, ödeme dekontlarıyla borcun ödenmediği ispatlanmalıdır. Eğer kiracı borcu kısmen ödemişse ve geri kalan kısmı için süre aşımı varsa yine de dava açılabilir, ancak bu durum mahkemenin takdirinde değerlendirilir.
İki Haklı İhtar Kuralı 2025’te Nasıl Uygulanır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre aynı kira yılı içerisinde kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmişse, ev sahibi ayrıca temerrüde düşme olmasa bile tahliye talebinde bulunabilir. 2025 yılında da bu kural geçerliliğini korumaktadır. Buradaki kritik nokta, iki ihtarın da kira ödemelerine ilişkin olması ve haklı sebeple yapılmasıdır.
İki haklı ihtarın varlığı durumunda, ev sahibi bir sonraki kira döneminin sonunda tahliye davası açabilir. Bu durum, ödeme düzenini sürekli ihlal eden kiracılar için caydırıcı bir unsur olarak değerlendirilir.
Dava Sürecinde Kiracının Hakları
Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasında kiracının da savunma ve itiraz hakkı vardır. Kiracı, ödeme yaptığını ispatlayabilir ya da ev sahibinin ihtarı usule uygun şekilde yapmadığını ileri sürebilir. Mahkemeye sunulacak banka dekontları, yazılı iletişimler veya tanık ifadeleri bu süreçte delil olarak değerlendirilebilir.
Kiracının haklarını kullanabilmesi için dava sürecini takip etmesi, tebligatlara süresinde cevap vermesi ve mümkünse bir avukattan destek alması önemlidir. Aksi halde savunma hakkı zayıflayabilir ve dava kiracı aleyhine sonuçlanabilir.
Mahkeme Temerrüt Durumunu Nasıl Değerlendirir?
Mahkeme, temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasında öncelikle ihtarın usulüne uygun olup olmadığını ve kiracının gerçekten temerrüde düşüp düşmediğini inceler. Sürelerin doğru verilmesi, ihtarın yazılı olması ve kira bedelinin eksiksiz belirtilmesi gerekir. Tüm bu unsurlar hukuki geçerlilik açısından denetlenir.
Ayrıca kiracının ödeme yapıp yapmadığı, ödemeyi yapabilecek durumda olup olmadığı gibi unsurlar da dikkate alınır. Mahkeme sürecinde taraflar arasında yapılan yazışmalar, ödeme belgeleri, tanık beyanları da karar üzerinde etkili olabilir.
Tahliye Kararı Sonrası Uygulama Aşamaları
Mahkeme, kiracının temerrüde düştüğüne ve tahliyesine karar verirse bu kararın kesinleşmesiyle birlikte icra takibi başlatılabilir. Ev sahibi, İcra Müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemini yürütür. Tahliye kararı, kesinleşmeden uygulanamaz. Karar kesinleştikten sonra icra memuru eşliğinde konut boşaltılır.
Kiracının kendi rızasıyla çıkmaması halinde zorla tahliye süreci başlatılır. Bu süreçte kolluk kuvvetleri de devreye girebilir. Kiracının kişisel eşyaları belirli süre muhafaza altına alınarak teslim edilir. Tüm süreçte ev sahibinin yasal prosedürlere uygun hareket etmesi büyük önem taşır.Temerrüt nedeniyle tahliye süreci karmaşık hukuki ayrıntılar içerebilir. Süreci doğru şekilde yönetmek için Arın Hukuk üzerinden uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.