Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında güvene dayalı bir hukuki ilişkidir. Bu nedenle, kiracının kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devretmesi her zaman mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan kira sözleşmesini devredemez veya kiralananı bir başkasına kullandıramaz. Bu kural, hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir. Ancak kanun bazı özel hallerde kiracıya sınırlı şekilde devir imkânı tanır.
Kiracının kira sözleşmesini devretmek istemesi özellikle ticari kiralamalarda sıkça gündeme gelir. İş yerinin başka bir işletmeciye bırakılması, markanın el değiştirmesi veya ortaklık yapısının değişmesi gibi durumlarda devir talebi doğabilir. Ancak bu durumda dahi, kiraya verenin yazılı onayı olmadan yapılan devir işlemleri hukuken geçersiz sayılır. Kiracı, izinsiz devir nedeniyle tahliye riskiyle karşılaşabilir. Bu nedenle devir sürecinin yasal sınırlar içinde yürütülmesi, her iki tarafın da haklarını korur. Gerekli izinlerin nasıl alınacağı, sözleşmeye eklenecek maddelerin nasıl düzenleneceği konusunda bir kira hukuku avukatı ile çalışmak, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek açısından büyük önem taşır.
Kiraya Verenin Onayı Olmadan Devir Yapılırsa Ne Olur?
Kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın sözleşmeyi üçüncü bir kişiye devrederse, bu durum kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir. Böyle bir durumda kiraya veren, kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilir.
Örneğin kiracı, evi başka bir kişiye devredip kendisi taşınırsa veya işyerini başka bir işletmeye bırakırsa, kiraya veren bu durumu öğrendiğinde derhal itiraz etme hakkına sahiptir. Kanun, bu tür devrin “izinsiz kullanım” sayılacağını açıkça belirtir. Ayrıca kiraya veren, kiracının izinsiz devri nedeniyle uğradığı zararı da talep edebilir.
Ancak bazı durumlarda kiraya verenin fiilen bu devri bilip uzun süre sessiz kalması, örtülü rıza olarak değerlendirilebilir. Bu tür olaylarda mahkemeler, tarafların davranışlarına göre karar verir.
Kira Sözleşmesinin Devri Halinde Eski Kiracının Sorumluluğu Devam Eder mi?
Kiracı, kira sözleşmesini kiraya verenin onayıyla devretmiş olsa bile, devrin şekline bağlı olarak sorumluluğu tamamen sona ermeyebilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin devriyle birlikte yeni kiracı, sözleşmenin tüm hak ve yükümlülüklerini devralır. Ancak önceki kiracı, kiraya verenle yaptığı sözleşme hükümleri gereği, belirli bir süre daha sorumlu tutulabilir.
Örneğin kiracı, sözleşmeyi devrettikten kısa bir süre sonra yeni kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren alacağını eski kiracıdan da talep edebilir. Bu nedenle devrin yalnızca kiraya verenin yazılı onayıyla yapılması değil, aynı zamanda sorumluluk sınırlarının açıkça belirlenmesi gerekir. En sağlıklı yol, devir protokolü hazırlanarak tüm tarafların bu belgeyi imzalamasıdır.
Kiracı Evi Başkasına Devrederse Mülk Sahibi Tahliye Davası Açabilir mi?
Evet. Kiracı, kiraya verenin izni olmadan evi veya işyerini başkasına devrederse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda tahliye nedeni “sözleşmeye aykırı kullanım” olarak değerlendirilir. Mahkeme, kiracının izinsiz devrini tespit ederse tahliyeye karar verir.
Yargıtay kararlarında da kiracının kiralananı başkasına devretmesi veya kullandırması, kiraya veren açısından tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir. Özellikle işyeri kiralarında bu durum sıkça görülür; kiracı şirket, işyerini başka bir işletmeye devrettiğinde kiraya verenin onayı alınmamışsa, tahliye kararı kaçınılmaz olur.
Kiraya verenin izniyle yapılan devirlerde ise yeni kiracı, sözleşmede belirtilen koşulları aynen devralır. Bu durumda kira bedeli, kullanım amacı ve süre gibi şartlar değiştirilemez. Aksi hâlde, kiraya veren yeni bir sözleşme yapılmasını talep edebilir.
Kira sözleşmesinin devri, kiracı açısından cazip bir seçenek gibi görünse de, hukuken dikkat edilmesi gereken ciddi sınırlamalar içerir. Her devir işlemi yazılı yapılmalı, kiraya verenin açık rızası alınmalı ve devrin kapsamı net biçimde belirlenmelidir. Aksi hâlde kiracı hem tahliye hem de tazminat riskiyle karşı karşıya kalır.