Kira ilişkilerinde tarafların hakları Türk Borçlar Kanunu ile güvence altına alınmıştır. Ancak bu ilişkinin sonlandırılması, yani kiracının kiralanan taşınmazdan tahliyesi yalnızca belirli yasal süreçlerin tamamlanmasıyla mümkündür.
Bir mahkeme tarafından tahliye kararı verilmiş olsa bile, bu karar kesinleşmeden kiracının evden çıkarılması hukuken geçerli değildir. Tahliye kararı, kiracıya tebliğ edildikten sonra belirli bir süre içinde itiraz hakkı tanır ve bu süre dolmadan uygulamaya konulamaz.
Uygulamada bazı ev sahipleri, tahliye kararı alınır alınmaz kiracıyı evden çıkarmaya çalışsa da bu durum kanuna aykırı kabul edilir. Çünkü yargı süreci tamamlanmadan yapılan her türlü tahliye işlemi, kiracının “konut dokunulmazlığı” hakkını ihlal eder.
Kiracının taşınmazdan çıkarılabilmesi için mahkeme kararının kesinleşmesi, yani tüm itiraz ve istinaf yollarının kapanmış olması gerekir. Aksi durumda kiracı evden çıkarılsa dahi, yeniden eski hâline dönme (iade) davası açabilir.
İcra Takibi Tahliye Kararı Kesinleşmeden Başlatılabilir mi?
Tahliye davalarının ardından, mahkeme kararına dayanılarak icra takibi başlatılabilir. Ancak bu süreç, tahliye kararının kesinleşmesiyle mümkündür.
Karar henüz kesinleşmeden yapılan bir icra işlemi, hukuken geçersiz sayılır ve kiracıya zarar verilmesi durumunda ev sahibinin sorumluluğu doğabilir.
Bazı durumlarda mahkemeler “tahliye kararının kesinleşmeden uygulanmasına” karar verebilir; bu istisnai bir durumdur ve genellikle ihtiyati tedbir kararı veya kesinleşmeden icra kabiliyeti bulunan özel kararlar için geçerlidir. Ancak genel kural, tahliye kararlarının icra edilebilmesi için kararın kesinleşmesinin beklenmesidir.
Kiracıya tahliye emri gönderilmeden önce, kararın kesinleşip kesinleşmediği mutlaka kontrol edilmelidir. Aksi hâlde yapılan işlem, kiracının haksız tahliyesi anlamına gelir ve ev sahibi hem tazminat hem de cezai sorumlulukla karşı karşıya kalabilir.
Bu noktada sürecin doğru ilerlemesi için bir kira hukuku avukatı ile çalışmak, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını koruma açısından büyük önem taşır.
Kiracı Tahliye Kararına Nasıl İtiraz Edebilir?
Kiracıya verilen tahliye kararı, tebliğ tarihinden itibaren yasal süre içinde itiraz edilebilir. Bu süre genellikle kararın niteliğine göre değişir.
Örneğin, Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararlarında itiraz süresi genellikle iki hafta (15 gün) olarak uygulanır. Kiracı, bu süre içinde kararı veren mahkemeye veya üst mahkemeye başvurarak istinaf talebinde bulunabilir.
İtiraz dilekçesinde, kararın haksız veya hukuka aykırı olduğu gerekçeleri açıkça belirtilmelidir. Özellikle kiracının borcunu ödediğine, eksikliklerin giderildiğine veya tahliye sebebinin ortadan kalktığına dair belgeler sunulması, sürecin olumlu sonuçlanmasına katkı sağlar.
İtiraz süresi kaçırılırsa karar kesinleşir ve kiracının taşınmazı boşaltmaktan başka bir seçeneği kalmaz. Bu nedenle kiracıların tahliye kararına karşı yasal sürelere dikkat etmesi ve süreci hukuki destekle yürütmesi gerekir.
Ayrıca, tahliye kararına itiraz edildiğinde icra işlemleri durur ve mahkeme, itirazın sonucuna göre süreci yeniden değerlendirir. Kiracının bu aşamada iyi hazırlanmış bir savunma dosyası sunması, kararın düzeltilmesi ihtimalini artırır.
Tahliye Kararı Sonrası Kiracının Hakları Nelerdir?
Tahliye kararı kesinleşmiş olsa bile, kiracının sahip olduğu bazı haklar devam eder. Öncelikle kiracıya, taşınmazı boşaltması için makul bir süre tanınmalıdır. Bu süre genellikle mahkeme veya icra müdürlüğü tarafından belirlenir.
Kiracının tahliye sırasında eşyalarına zarar verilmemesi, kişisel mallarının güvenli şekilde taşınmasına izin verilmesi ve özel alanına müdahale edilmemesi gerekir.
Kiracının ayrıca, haksız tahliye durumunda tazminat talep etme hakkı vardır. Eğer tahliye kararı hukuka aykırı şekilde uygulanmışsa veya karar kesinleşmeden evden çıkarılmışsa, kiracı uğradığı zararların karşılanmasını isteyebilir.
Bu zararlar arasında taşınma masrafları, yeni konut bulma giderleri veya maddi/manevi tazminatlar yer alabilir.
Kiracının bir diğer önemli hakkı da itiraz ve yeniden yargılama talebidir. Eğer mahkeme kararında usul hatası varsa veya yeni deliller ortaya çıkarsa, kiracı yeniden inceleme talebinde bulunabilir.
Kiracı ayrıca tahliye sonrası depozito iadesi, ödenmemiş kira alacakları veya evde bırakılan eşyalarla ilgili taleplerini de ayrı bir dava yoluyla ileri sürebilir.