Kira ilişkilerinde kiracının en temel borcu, kira bedelini tam ve zamanında ödemektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 313 ve 315. maddeleri uyarınca kiracının kira bedelini eksik veya geç ödemesi, sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Ancak her eksik ödeme, doğrudan tahliye nedeni sayılmaz. Bu durumun nasıl değerlendirileceği, eksikliğin miktarına, sürekliliğine ve kiracının davranışına bağlıdır.
Kira bedelinin bir kısmının yatırılması, kiracının “temerrüt” durumuna düşmesine yol açabilir. Temerrüt, borçlunun borcunu süresinde ifa etmemesi hâlidir ve ev sahibine sözleşmeyi fesih veya tahliye hakkı verir. Ancak kiracı, eksik ödemenin küçük bir kısmını kasıt olmadan eksik yatırmışsa, mahkemeler genellikle tahliye yerine uyarı veya ihtar sürecini esas alır.
Bu tür durumlarda tarafların hak kaybı yaşamaması ve sürecin yasal çerçevede yürütülmesi için bir kira hukuku avukatı ile hareket etmek, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar.
Eksik Kira Ödemesinin Yasal Sonuçları Nelerdir?
Eksik kira ödemesi, kira sözleşmesinin ihlali olarak değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre, kiracı kira bedelini eksik ödemişse, kiraya veren kiracıya yazılı bir ihtar göndererek eksik kısmı tamamlaması için süre tanımalıdır. Bu süre konut ve çatılı işyerleri için en az 30 gün olmalıdır.
Kiracı, bu süre içinde eksik kısmı tamamlamazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Ancak tek bir defaya mahsus küçük tutarlı eksik ödemeler, mahkemeler tarafından çoğu zaman “önemsiz eksiklik” olarak değerlendirilir. Buna karşılık, kiracının kira bedelini sistematik biçimde eksik yatırması, süreklilik kazanmış temerrüt anlamına gelir ve doğrudan tahliye nedeni olur. Ayrıca kiracının kira bedelini eksik yatırması, ev sahibinin faiz talep etmesine de imkân tanır. Kiraya veren, eksik kalan kısım üzerinden yasal faiz isteyebilir.
Kiracı Kirasını Eksik Yatırdıysa Ev Sahibi Ne Yapmalı?
Kiracı kirasını eksik yatırdığında ev sahibinin yapması gereken ilk adım, durumu yazılı şekilde bildirmektir. En güvenli yöntem, noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. Bu ihtarnamede, kiracıdan belirli bir süre içinde eksik ödemeyi tamamlaması istenir ve aksi hâlde tahliye davası açılacağı belirtilir. İhtar gönderilmeden doğrudan tahliye talebinde bulunmak mümkün değildir. Mahkemeler, kiracının temerrüde düşüp düşmediğini değerlendirirken bu ihtarın varlığına bakar. Dolayısıyla ihtarname hem ispat hem de tahliye süreci açısından kritik önemdedir.
Kiracı, ihtara rağmen ödemeyi tamamlamazsa, ev sahibi sözleşmeyi feshedip Sulh Hukuk Mahkemesi’nde temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu davada mahkeme, kiracının eksik ödeme davranışını, süresini ve niyetini değerlendirir. Kiracının kötü niyetli olduğu veya sistematik şekilde eksik ödeme yaptığı tespit edilirse tahliye kararı verilir.
Kiracı Eksik Kira Ödemesini Sonradan Tamamlarsa Ne Olur?
Kiracı, ev sahibinin ihtarından sonra veya dava açılmadan önce eksik ödemeyi tamamlayabilir. Bu durumda kiracı temerrütten kurtulur ve tahliye hakkı ortadan kalkar. Ancak bu durum, kiracının sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz. Ev sahibi, gecikme süresince işlemiş yasal faizi talep edebilir. Eğer kiracı sürekli olarak benzer şekilde eksik ödemeler yapıyorsa, her bir olay için ihtar gönderilmese bile mahkemeler bu durumu alışkanlık hâline gelmiş ihlal olarak değerlendirir. Bu durumda kiraya veren, kira dönemi sonunda “iki haklı ihtar” kuralına dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
Yargıtay uygulamaları, kiracının eksik kira ödemesini sonradan tamamlasa bile bu davranışın sürekli hâle gelmesi durumunda ev sahibine tahliye hakkı tanımaktadır. Bu nedenle, kira ödemelerinin eksiksiz ve zamanında yapılması kiracının hukuki güvenliği açısından son derece önemlidir.