Kira ilişkisi devam ederken ev sahibinin taşınmazı satmak veya yeni dönem için kiraya vermek istemesi oldukça yaygındır. Bu durumda, ev sahibinin taşınmazı potansiyel alıcılara veya yeni kiracılara göstermek istemesi doğaldır. Ancak kiracının bu süreçte evi göstermek istememesi, hem mülkiyet hakkı hem de konut dokunulmazlığı açısından hukuki bir denge gerektirir. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin mülkiyet hakkını korurken, kiracının mahremiyetini ve kullanım hakkını da güvence altına alır.
Kiracının evi göstermeme hakkı mutlak değildir. Ancak bu hak, ev sahibinin mülkiyet hakkını kötüye kullanmasını engellemek için sınırlandırılmıştır. Dolayısıyla, kiracının evi göstermeme hakkı, yalnızca makul gerekçelere dayanıyorsa geçerli olur.
Bu tür durumlarda taraflar arasında yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek için iletişim ve yazılı planlama önemlidir. Eğer ev sahibi bu hakkını kötüye kullanıyor veya kiracı gereksiz şekilde evi göstermeyi reddediyorsa, her iki taraf da yasal yollara başvurabilir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak ihlali yaşanmaması için bir kira hukuku avukatı desteğiyle hareket etmek, hem kiracı hem de ev sahibi açısından en güvenli yoldur.
Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiracının “kiralananı özenle kullanma” borcunu düzenler. Bu hükme göre kiracı, kiralananı sözleşmede öngörülen amaca uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür. Bu kapsamda, ev sahibinin taşınmazı satmak veya yeniden kiraya vermek istemesi durumunda, kiracının makul ölçülerde iş birliği yapması beklenir.
Yargıtay kararlarında da kiracının evi makul zamanlarda ve uygun koşullarda göstermeye izin vermesi gerektiği kabul edilmektedir. Ancak burada “makul ölçü” kavramı önemlidir. Kiracı, sürekli rahatsız edilmemek, özel hayatına müdahale edilmemesi ve iş saatleri dışında zorlanmamak hakkına sahiptir. Bu nedenle, ev sahibinin veya emlakçının habersiz şekilde eve girmesi veya sık sık ziyaret talebinde bulunması hukuka aykırıdır. Kiracının yükümlülüğü, sadece uygun zamanlarda evi göstermek izni vermekle sınırlıdır; ev sahibi, kiracının yaşam düzenini bozacak şekilde davranamaz.
Kiracı Evi Göstermek İstemezse Ne Olur?
Kiracı, evi göstermek istemediğinde, bu durum kiraya verenin mülkiyet hakkını kısıtlayabilir. Ancak kiracının haklı gerekçeleri varsa (örneğin hastalık, iş yoğunluğu, çocukların rahatsızlığı gibi), ev sahibinin talebini ertelemesi mümkündür. Önemli olan, bu sürecin kötü niyetli bir engelleme haline dönüşmemesidir.
Eğer kiracı sürekli olarak evi göstermeyi reddeder veya ev sahibine makul bir zaman aralığı sunmazsa, bu durum sözleşmenin ihlali olarak değerlendirilebilir. Böyle bir durumda kiraya veren, kiracının “kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediği” gerekçesiyle ihtarname gönderebilir. Bu ihtar, ilerleyen süreçte tahliye davasına dayanak olarak kullanılabilir. Ancak her somut olayda ölçülülük ilkesi uygulanır. Mahkemeler, kiracının evi göstermeyi reddetmesini kötü niyetli mi, yoksa meşru bir sebeple mi yaptığını değerlendirir. Haklı gerekçe varsa kiracı aleyhine bir sonuç doğmaz.
Ev Sahibi İzinsiz Eve Girebilir Mi?
Kesinlikle hayır. Ev sahibi, kiracının izni olmadan kiralanan konuta giremez. Bu davranış, hem Türk Borçlar Kanunu’na hem de Türk Ceza Kanunu’nun 116. maddesinde düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçuna aykırıdır. Kiracının rızası olmadan eve giren ev sahibi, cezai sorumlulukla karşılaşabilir. Kiracının mülkiyeti yoktur; ancak kullanım hakkı vardır ve bu hak kiracı lehine güçlü bir koruma sağlar. Dolayısıyla, ev sahibi taşınmazın sahibi olsa dahi kiracı yaşamını sürdürdüğü sürece konuta giremez. Evin gösterilmesi veya incelenmesi gerekiyorsa, bu yalnızca kiracının uygun bulduğu gün ve saatte, önceden haber verilerek yapılabilir.
Yargıtay içtihatlarına göre, ev sahibinin kiralanana izinsiz girmesi kiracının tahliye davası açmasına bile gerek kalmadan “haklı fesih” hakkı doğurur. Kiracı bu durumda sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir ve zararlarını talep edebilir. Kiracının evi göstermeme hakkı, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının konut dokunulmazlığı arasındaki dengeye dayanır. Tarafların dürüstlük ve ölçülülük ilkelerine uygun davranması, uyuşmazlıkların önüne geçmenin en doğru yoludur.