Türkiye’de dövizle kira sözleşmeleri uzun yıllar boyunca serbestçe yapılabiliyordu. Ancak 2018 yılında yürürlüğe giren Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar ve buna dayanarak çıkarılan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Tebliğ (2018/32-51) ile bu durum önemli ölçüde değişti. Artık Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılan kira sözleşmelerinde döviz kullanımı büyük ölçüde yasaklanmıştır.
Buna göre, Türkiye’deki gayrimenkul kiralamalarında kira bedellerinin döviz cinsinden belirlenmesi ve ödenmesi genel kural olarak yasaktır. Bu düzenleme, dövizle kira ödemelerinin Türk ekonomisi üzerindeki dalgalanmalara etkisini azaltmak, finansal istikrarı korumak ve Türk Lirası’nın kullanımını teşvik etmek amacıyla getirilmiştir. Ancak bu yasak her kira ilişkisine aynı şekilde uygulanmaz. Tebliğde belirtilen bazı istisnai durumlarda dövizle kira sözleşmesi yapılması mümkündür. Dolayısıyla, dövizle kira ödemesinin yasal olup olmadığı, sözleşmenin taraflarının statüsüne ve kiralanan yerin niteliğine göre değişiklik gösterir. Bu nedenle konu, kira hukuku açısından dikkatle değerlendirilmelidir.
Hangi Kira Sözleşmelerinde Döviz Kullanımı Yasaktır?
Dövizle kira yasağı, Türkiye’de yerleşik gerçek ve tüzel kişiler arasında yapılan gayrimenkul kiralamalarında geçerlidir. Yani Türkiye’de ikamet eden veya merkezi Türkiye’de bulunan şirketlerin kendi aralarında yaptıkları konut ve işyeri kiralamalarında kira bedeli Türk Lirası olarak belirlenmek zorundadır. Bu kural hem yeni yapılan kira sözleşmeleri hem de daha önce döviz üzerinden yapılmış mevcut sözleşmeleri kapsar. Daha önce dövizle düzenlenen kira sözleşmeleri, yasa değişikliğinden sonra Türk Lirası’na çevrilmek zorunda kalmıştır. Çevirme işlemi, Merkez Bankası’nın sözleşme tarihindeki döviz kuru esas alınarak yapılır.
Ancak bazı kira türlerinde dövizle ödeme yapılması serbesttir. Özellikle serbest bölgelerde faaliyet gösteren şirketlerin kiralamaları, Türkiye’de yerleşik olmayan yabancılarla yapılan sözleşmeler veya yurtdışında ikamet eden Türk vatandaşlarının taraf olduğu sözleşmeler bu yasağın kapsamı dışındadır. Yani genel kural Türk Lirası zorunluluğu olsa da, uluslararası nitelikli veya yabancı unsurlu kira ilişkilerinde döviz kullanımı mümkündür.
Dövizle Yapılan Kira Ödemeleri Nasıl Türk Lirasına Çevrilir?
Döviz üzerinden yapılmış kira sözleşmelerinin Türk Lirası’na çevrilmesi, Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınarak yapılır. Yani kira bedeli sözleşmede belirlenen döviz tutarı üzerinden hesaplanır ve ödeme günündeki döviz alış kuru üzerinden Türk Lirası karşılığı ödenir. Ancak bazı durumlarda taraflar, döviz kuruna bağlı olarak belirlenecek endeksleme sistemleri kullanmaktadır. Bu durumda, kira bedelinin döviz cinsinden değil, belirli bir kur farkına bağlı olarak artırılması mümkündür. Örneğin, “kira bedeli TÜFE oranına göre artırılır” gibi bir hüküm koymak serbesttir, ancak “dolar kuru üzerinden kira hesaplanır” şeklindeki bir hüküm yasaya aykırıdır.
Kira bedelinin döviz üzerinden belirlenmesi durumunda, sözleşmenin geçerliliği etkilenmez; fakat bu hüküm uygulanamaz hale gelir. Bu durumda ödeme Türk Lirası olarak yapılır ve tarafların döviz üzerinden işlem yapmış olması hukuken sonuç doğurmaz. Yargıtay uygulamalarına göre de, dövizle kira yasağına rağmen yapılan döviz ödemeleri geçerli kabul edilmez ve fazla ödeme yapılmışsa kiracı bu farkı geri talep edebilir.
Yabancı Kiracılar Dövizle Kira Ödeyebilir mi?
Yabancı kiracılar açısından durum farklıdır. Tebliğ uyarınca, Türkiye’de yerleşik olmayan kişilerle yapılan kira sözleşmeleri döviz üzerinden düzenlenebilir. Bu kişiler Türkiye’de geçici olarak bulunan, ikametgahı yurtdışında olan veya Türkiye’de şube düzeyinde faaliyet gösteren yabancı gerçek ya da tüzel kişilerdir. Ayrıca, Türkiye’de faaliyet gösteren uluslararası kuruluşlar, diplomatik temsilcilikler veya yabancı sermayeli şirketler de dövizle kira sözleşmesi yapabilir. Bu tür sözleşmelerde dövizle ödeme serbestisi vardır ve Türk Lirası’na çevirme zorunluluğu bulunmaz.
Buna karşın, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olup Türkiye’de ikamet eden bir kişi yabancı uyruklu kiracıya evini kiraya veriyorsa, kira bedelinin yine Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gerekir. Yani yabancı kiracının varlığı tek başına döviz kullanımına izin vermez; önemli olan tarafların yerleşiklik durumudur. Sonuç olarak, dövizle kira ödemesi belirli koşullarda mümkündür ancak genel kural Türk Lirası üzerinden ödeme yapılmasıdır. Sözleşme hazırlanırken tarafların statüsü, yerleşim yeri ve sözleşmenin niteliği dikkatle değerlendirilmeli, aksi halde sözleşme hükümleri geçersiz hale gelebilir.