Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürdükleri, hayatlarını merkez edindikleri ve sosyal bağlarını oluşturdukları özel nitelikte bir konuttur. Türk Medeni Kanunu, aile birliğini koruma amacıyla aile konutunu özel düzenlemelerle güvence altına almış ve bu koruma, tapuya aile konutu şerhi verilmesiyle daha da güçlendirilmiştir. Aile konutu şerhi, eşlerden birinin diğer eşin açık rızası olmadan konut üzerinde satış, devir, ipotek gibi tasarruf işlemleri yapmasını engelleyen önemli bir güvencedir. Ancak birçok durumda aile konutu şerhi tapuya işlenmemiş olabilir veya şerh olmasına rağmen konut üçüncü kişilere devredilmiş olabilir. Bu durumlarda devrin geçersizliğinin ileri sürülmesi için tapu iptal ve tescil davası açılması gerekir.
Aile konutu şerhine rağmen eşin rızası olmadan yapılan satışlar, Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesine açıkça aykırılık teşkil eder. Böyle bir durumda konutun aile konutu niteliği ispatlandığı sürece yapılan satış işleminin iptali ve taşınmazın tekrar eş adına tescili talep edilebilir. Şerh bulunmasa bile üçüncü kişinin taşınmazın aile konutu olduğunu bildiği veya bilmesi gereken hâllerde de tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür. Bu dava, aile birliğinin barınma hakkını korumak ve aile konutunun elden çıkarılmasını engellemek için son derece etkili bir hukuki yoldur.
Bu tür uyuşmazlıklar, çoğu zaman kira hukuku ile iç içe geçmiş durumlarla da karşımıza çıkabilir. Özellikle aile konutunun kiralık olduğu hâllerde, eşin rızası dışında yapılan tahliye girişimleri veya kira sözleşmesi değişiklikleri ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Hem tapu işlemleri hem de aile konutu statüsünün korunması açısından bu süreçler, teknik bilgi gerektiren hukuki değerlendirmeler içerir. Bu nedenle hak kaybı yaşanmaması için sürecin uzman bir kira hukuku avukatı tarafından takip edilmesi büyük önem taşır.
Tapu iptal ve tescil davası, aile konutunun korunması ve eşlerden birinin haberi olmadan yapılan devrin ortadan kaldırılması için en etkili hukuki araçlardan biridir. Aile konutunun satılması, devri veya ipotek edilmesi gibi tasarruflar hukuka aykırı şekilde yapılmışsa, dava yoluyla hem aile bireylerinin barınma hakkı güvence altına alınır hem de hukuka aykırı işlem ortadan kaldırılır. Bu nedenle, aile konutu ile ilgili her türlü işlemde hem medeni hukuk hem de kira hukuku açısından tecrübeli bir avukattan destek almak, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından son derece önemlidir.
Aile Konutu Şerhi Nedir ve Neden Önemlidir?
Aile konutu şerhi, evli çiftlerin yaşadıkları konudun tapu siciline aile konutu olarak işlenmesi işlemidir. Bu şerh sayesinde, konut üzerinde yapılacak tasarruf işlemleri diğer eşin rızasına bağlı hale gelir. Amaç, eşlerden birinin bilgi ve rızası dışında konutun elden çıkarılmasını engellemektir. Özellikle ekonomik veya sosyal baskı altındaki eşlerin korunması için büyük önem taşır.
Aile konutu şerhi, yalnızca tek bir eşi değil aile bütünlüğünü korur. Eşin rızası olmadan yapılan satış, ipotek veya kullanım hakkı tesisi gibi işlemler, aile konutu şerhine aykırı olduğu için geçersiz sayılır. Şerh, üçüncü kişilere uyarı niteliğindedir ve konutun tasarruf yetkisinin sınırlandırıldığını bildirir. Her ne kadar şerh koydurulması zorunlu olmasa da, şerhin yokluğu eşin haklarını korumasını zorlaştırabilir. Çünkü çoğu uyuşmazlıkta üçüncü kişilerin iyi niyetli olup olmadığının anlaşılması güçtür. Bu nedenle aile konutu korumasından yararlanmak isteyen eşlerin, tapuya giderek aile konutu şerhi işlemini yaptırması büyük önem taşır.
Tapuya Aile Konutu Şerhi Nasıl Koydurulur?
Aile konutu şerhi koydurmak için herhangi bir eş tapu müdürlüğüne başvurabilir. Başvuru sırasında evlilik birliğinin sürdüğünü gösteren nüfus kayıt örneği, konutun aile tarafından fiilen kullanıldığını gösteren ikametgah belgesi ve kimlik ibrazı yeterlidir. Tapu müdürlüğü, eşin talebini değerlendirip ilgili taşınmazın tapu kaydına “aile konutu şerhi” ibaresini ekler.
Bu işlem için malik eşin onayına ihtiyaç yoktur. Kanun, aile konutunun korunmasını üstün tutmuş ve eşlerden birinin tek başına bu şerhi koydurmasını mümkün kılmıştır. Şerh konulduktan sonra konutun satılması, devredilmesi, ipotek edilmesi veya kiralanması gibi işlemler ancak diğer eşin açık rızasıyla yapılabilir. Aile konutu şerhi ücretsiz bir işlemdir ve hızlı şekilde gerçekleştirilebilir. Ancak şerhin konulması için söz konusu konutun gerçekten aile tarafından kullanılıyor olması gerekir. Yazlık, yatırım amacıyla tutulan ev veya ayrı yaşayan eşin konutu aile konutu sayılmaz.
Şerh Olmadan Yapılan Satışlarda Haklar Nasıl Korunur?
Aile konutu şerhi bulunmadan yapılan satış işlemlerinde, eşin haklarını koruyabilmesi için bazı şartların varlığı aranır. Öncelikle taşınmazın aile konutu niteliği ispat edilmelidir. İkametgah kayıtları, faturalar, tanık beyanları ve yaşam merkezinin burada olduğunu gösteren her türlü belge bu konuda delil olarak sunulabilir.
Şerh bulunmuyorsa, satışın iptali için üçüncü kişinin kötü niyetli olması gerekir. Yani alıcının aile konutu niteliğini bildiği veya bilebilecek durumda olduğu ispatlanmalıdır. Satış işleminden kısa süre önce eşlerin birlikte konutta oturuyor olması, taşınmazın aile konutu olarak fiilen kullanılması, komşuların ve site yönetiminin bu durumu bilmesi gibi unsurlar kötü niyetin varlığını güçlendirir. Yargıtay’a göre, alıcının satış sırasında aile konutu olduğunu bilmesi şart değildir; “bilebilecek durumda” olması yeterlidir. Bu yaklaşım, üçüncü kişilerin iyi niyet savunmasını sınırlar ve aile konutunun korunmasını güçlendirir. Böyle bir durumda tapu iptal ve tescil talebi ileri sürülebilir.
Aile Konutu Şerhi İçin Tapu İptal ve Tescil Davası Süreci Nasıl İşler?
Aile konutu şerhine aykırı yapılan satışlarda veya şerh bulunmamasına rağmen kötü niyetli alıcının gerçekleştirdiği devirlerde başvurulacak temel yol tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu dava, aile konutu hakkı ihlal edilen eş tarafından açılır ve taşınmazın satıldığı üçüncü kişi davalı gösterilir. Dava açılırken öncelikle konutun aile konutu olduğuna dair deliller sunulur. İkametgah belgeleri, nüfus kayıt örnekleri, kira sözleşmeleri, fatura kayıtları ve tanık anlatımları aile konutu niteliğini ispatlayabilir. Dava açılmasıyla birlikte taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilir. Böylece dava süresince konutun tekrar el değiştirmesi engellenir.
Mahkeme, satış işleminin aile konutu şerhine aykırı olup olmadığını ve üçüncü kişinin kötü niyetli olup olmadığını değerlendirir. Şerh varsa, üçüncü kişinin iyi niyet savunması dinlenmez ve işlem geçersiz sayılır. Şerh yoksa, üçüncü kişinin kötü niyetli olup olmadığının tespiti yapılır. Eğer aile konutu korumasının ihlal edildiği sonucuna varılırsa, mahkeme tapu kaydının iptaline ve taşınmazın davacı eş adına yeniden tesciline karar verir. Böylece aile konutu hakkı etkin bir şekilde korunmuş olur. Aksi durumda davanın reddine karar verilir; ancak eşin tazminat talep etme hakkı da saklıdır.