Birlikte kiraya verme, bir taşınmazın aynı anda birden fazla kiracıya kiralanması ve bu kiracıların kiralananı ortak şekilde kullanmaları anlamına gelir. Bu durumda taşınmaz üzerinde tek bir kira sözleşmesi bulunur ancak bu sözleşmenin tarafı birden fazla kiracıdır. Hukuk dilinde bu durum birlikte kiracılık veya müşterek kiracılık olarak adlandırılır. Birlikte kiraya verme, hem konut hem de işyeri kiralamalarında görülebilen bir uygulamadır. Özellikle öğrencilerin ortak konut kiralamalarında, iş ortaklarının aynı ofisi paylaşmasında ve bazı ticari faaliyetlerde ortak kiracılık yaygın şekilde tercih edilmektedir. Bu tür ilişkilerde tarafların hak ve yükümlülükleri çoğu zaman karışabildiği için kiraya verenler ve kiracılar, sürecin hukuka uygun ilerlemesi adına bir kira hukuku avukatı ile görüşerek sözleşmenin doğru kurulmasını tercih edebilir.
Birlikte kiracılığın en önemli özelliği, kiracıların kira ilişkisine birlikte taraf olmasıdır. Yani taraflardan biri kira sözleşmesinin asli tarafı değilmiş gibi hareket edemez; kira sözleşmesi hepsi için bağlayıcıdır. Kiraya veren, kira bedelini kiracılardan herhangi birinden isteyebilir; çünkü birlikte kiracılık çoğu durumda müteselsil sorumluluk doğurur. Bu nedenle birlikte kiracılık ilişkisine giren kişilerin hakları kadar önemli ölçüde sorumlulukları da bulunmaktadır. Uygulamada kira bedelinin paylaşımı, ortak kullanım alanlarının düzenlenmesi veya kiracılardan birinin konuttan ayrılmak istemesi gibi durumlar zaman zaman uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Böyle hallerde sözleşmenin yorumlanması ve sürecin doğru yönetilmesi açısından kira hukuku avukatı desteği almak, hem kiracılar hem de kiraya veren için daha güvenli bir yol sunar.
Birlikte Kiracılık Nasıl Oluşur?
Birlikte kiracılık, iki şekilde ortaya çıkar: tarafların bilinçli olarak aynı sözleşmeye birlikte taraf olması veya kiraya verenin bir taşınmazı birden fazla kişiye kiralamayı kabul etmesi. Kira sözleşmesi yapılırken birden fazla kiracının adının yazılması, birlikte kiracılığın doğması için yeterlidir. Taraflar, sözleşmeyi aynı anda imzaladıkları gibi, birbirleri adına temsil yetkisi vererek de kira ilişkisine birlikte taraf olabilirler.
Bazı durumlarda, kiracılardan biri mevcut sözleşmeye başka bir kişiyi ortak etmek isteyebilir. Bu durumda kiraya verenin açık rızası gereklidir; çünkü kira sözleşmesine yeni bir kiracının dahil edilmesi sözleşmenin kapsamını genişletir. Kiraya verenin rızası olmadan sözleşmeye üçüncü bir kişinin eklenmesi mümkün değildir.
Birlikte kiracılığı alt kiradan ayıran en önemli nokta, birlikte kiracılıkta üçüncü kişinin doğrudan asıl kira sözleşmesinin tarafı olmasıdır. Alt kirada ise üçüncü kişi yalnızca kiracıdan hak elde eder. Dolayısıyla birlikte kiracıların hukuki statüsü daha güçlüdür ve sözleşmeden doğan tüm haklardan eşit şekilde faydalanırlar.
Ortak Kiracıların Hak ve Sorumlulukları Nelerdir?
Birlikte kiracılık, ortak kiracılara önemli haklar tanıdığı gibi ciddi sorumluluklar da yükler. En temel hak, taşınmazı sözleşmede belirtilen süre boyunca ortak şekilde kullanma hakkıdır. Kiraya veren, sözleşme boyunca haklı bir neden olmadan kiracılardan birini veya tümünü tahliye edemez. Kiracıların sözleşmeye uygun davranması halinde, kiraya verenin kira ilişkisini tek taraflı feshetmesi mümkün değildir. Ortak kiracılar kira bedelinden müteselsilen sorumludur. Bu, kira bedelinin tamamının herhangi bir kiracıdan talep edilebileceği anlamına gelir. Kiracılardan biri kirayı ödemediğinde, diğer kiracılar da sorumlu olur. Bu nedenle birlikte kiracılık ilişkisine giren kişilerin birbirlerine güven duyması son derece önemlidir.
Kiralananı kullanma, bakım ve onarım taleplerinde bulunma, sözleşme şartlarına itiraz etme gibi haklar da ortak kiracılığın kapsamına dahildir. Ancak sorumluluk da ortaktır; kiralananda meydana gelen zararlar, ödenmeyen faturalar veya tahliye yükümlülükleri tüm kiracılar için ortak sonuç doğurur. Yargıtay’ın yerleşik görüşüne göre, kiracılardan yalnızca biri tarafından yapılan sözleşmeye aykırı davranışlar bile tüm kiracılar hakkında tahliye sebebi oluşturabilir.
Birlikte Kiraya Verme Durumunda Kira Sözleşmesi Nasıl Düzenlenir?
Birlikte kiraya verme durumunda kira sözleşmesinin dikkatle hazırlanması gerekir. Sözleşmede tüm kiracıların adı, adresi, kimlik bilgileri ve imzaları yer almalıdır. Kira bedelinin hangi usulle ödeneceği açıkça belirtilmeli; ortak sorumlulukların sınırları net bir şekilde yazılmalıdır. Başka önemli bir husus, kiracılar arasında iç ilişkiyi düzenleyen hükümlerin sözleşmeye eklenmesidir. Örneğin kirayı kimin ödeyeceği, faturaların kim tarafından takip edileceği, ortak alan kullanımına ilişkin kurallar sözleşmede belirlenebilir. Bu tür düzenlemeler yapılmadığında uyuşmazlık halinde kiraya veren taraf için takip süreci zorlaşabilir.
Sözleşmenin tüm kiracılar tarafından imzalanması zorunludur. Aksi halde kiraya veren, imza atmayan kişiyi kiracı olarak kabul etmek zorunda değildir. Noterde düzenleme yapılması, özellikle işyeri kiralamalarında güçlü bir delil teşkil ettiği için tavsiye edilir. Birlikte kiracılık ilişkisi sona erdiğinde, sözleşmeyi feshetmek veya devretmek isteyen kiracıların bu işlemi birlikte yapması gerekir. Kiraya verenin tek bir kiracının talebiyle sözleşmeyi sonlandırması mümkün değildir.
Ortak Kiracılardan Biri Sözleşmeyi Feshedebilir mi?
Birlikte kiracılık ilişkisi içinde kiracılardan biri tek başına kira sözleşmesini feshedemez. Çünkü sözleşme çok taraflıdır ve fesih hakkının kullanılması tüm kiracıları etkiler. Bir kiracının sözleşmeden çekilmek istemesi halinde, diğer kiracıların rızası ve kiraya verenin onayı gereklidir.
Ancak bazı özel durumlarda kiracılardan biri sözleşmeyi kendi adına feshedebilir. Örneğin, taraflardan biri taşınmazı artık kullanmıyorsa ve kira sözleşmesinde bu duruma ilişkin özel bir hüküm yer alıyorsa, kiracı kendi adına fesih bildirimi yapabilir. Fakat bu durum, sözleşmenin diğer kiracılar açısından devam etmesini engellemez; sorumluluk diğer kiracılar üzerinde devam eder. Eğer kiracılardan biri ölürse veya taşınmazı kullanamayacak hale gelirse, sözleşme kendiliğinden sona ermez. Diğer kiracılar kira ilişkisini aynı şartlarla sürdürür. Kiraya veren, bu değişikliği sözleşmenin sona ermesi için gerekçe gösteremez..