Kira sözleşmelerinde tarafların birbirlerine karşı borçlarını zamanında ve tam olarak yerine getirmelerini sağlamak amacıyla cezai şart hükmü sıkça gündeme gelir. Cezai şart, taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması halinde ödemeyi taahhüt ettiği ek bir tazminat niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu, cezai şartın genel hükümler altında geçerli olabileceğini kabul eder; ancak kira hukuku bakımından bu hükmün kullanım alanı daha sınırlıdır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesinin geçerli olması, cezai şartın geçerliliğini değerlendirmede kritik bir rol oynar.
Cezai şartın hangi durumlarda uygulanabilir olduğu, erken tahliyeye ilişkin cezai şartların geçerliliği ve sözleşmeye yazılmasının sonuçları gibi konular hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından önem taşır. Bu nedenle birçok taraf, sözleşmeye eklenecek hükümlerin ileride yaratabileceği hukuki riskleri anlamak için zaman zaman kira hukuku avukatı desteğine ihtiyaç duyar.
Kira sözleşmesinde cezai şartın geçerliliği, yalnızca tarafların anlaşması ile değil, aynı zamanda kanunun emredici hükümleriyle de belirlenir. Bu nedenle cezai şart içeren bir kira sözleşmesinin hazırlanması veya değerlendirilmesi, hukuki sonuçları bakımından dikkat ve özen gerektirir.
Cezai Şart Kira Sözleşmesine Yazılabilir mi?
Kira sözleşmesine cezai şart hükmü yazılması mümkündür; ancak cezai şartın kapsamı, türü ve uygulanabilirliği kira hukukunun özel düzenlemelerine tabidir. Sözleşme serbestisi gereği taraflar aralarında ek yükümlülükler kararlaştırabilir ve cezai şart da bu kapsamda değerlendirilebilir. Buna rağmen kira hukukunda kiracının zayıf taraf olduğu kabul edildiğinden, cezai şartın kiracı aleyhine orantısız yük doğuracak şekilde düzenlenmesi geçersiz sayılabilir.
Cezai şart hükmü en sık kiralananın zamanından önce tahliye edilmesi, kira bedelinin ödenmemesi, kira süresi bitmeden sözleşmenin feshedilmesi, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması gibi durumlarda kararlaştırılır. Kiraya veren, kiracının sözleşmede belirlenen süreyi tamamlamadan taşınmazı boşaltması halinde zarar edeceğini düşünerek cezai şart talep edebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı kanunla güvence altına alındığı için cezai şartın uygulanması belirli koşullara bağlanmıştır. Bu nedenle cezai şartın kira sözleşmesine yazılabilmesi mümkün olsa da her durumda geçerli olacağı söylenemez.
Hangi Durumlarda Cezai Şart Geçersiz Sayılır?
Cezai şartın kira sözleşmesinde geçerli olabilmesi için kanuna, ahlaka, hakkaniyete ve ölçülülük ilkesine uygun olması gerekir. Cezai şart özellikle kiracının korunmasına aykırı sonuç doğuruyorsa geçersiz kabul edilir. Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri gereği, kiracının sözleşmeyi belirli koşullar altında feshetme hakkı elinden alınamaz. Kiracının yasal fesih hakkını kullanması halinde cezai şart uygulanamaz. Bu nedenle, “kiracı ne olursa olsun erken çıkarsa cezai şart öder” şeklindeki mutlak düzenlemeler geçersizdir.
Ayrıca cezai şartın orantısız yük getirmesi durumunda mahkeme tarafından indirime gidilebilir veya hüküm tamamen hükümsüz sayılabilir. Örneğin bir yıllık kira bedeli kadar cezai şart belirlenmesi, kiralananın türüne, taşınmazın değerine ve taraflar arasındaki ilişkiye göre fahiş bulunabilir. Bu tür cezai şartlar TBK m.182 çerçevesinde indirilir veya hükümsüz kabul edilir. Kiralananın ayıplı olması, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmemesi, kiracının taşınmazı kullanmasını imkânsız hale getiren durumların varlığı halinde cezai şartın uygulanması da mümkün değildir; çünkü kiracının fesih hakkı doğmuştur.
Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde cezai şart bulunuyorsa dahi, bu cezai şartın geçerliliği ödeme temerrüdüne ilişkin özel hükümlere tabidir. Kiraya veren, kiracıyı yazılı olarak temerrüde düşürüp belirli süre tanımadan cezai şart talep edemez. Dolayısıyla cezai şartın uygulanabilirliği çoğu durumda kiraya verenin usulüne uygun işlemleri yerine getirmesine bağlıdır.
Erken Tahliye İçin Belirlenen Cezai Şart Uygulanır mı?
Erken tahliye cezai şartları kira sözleşmelerinde en sık rastlanan maddelerdendir. Kiraya verenler, kiracının sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltması halinde oluşacak gelir kaybını telafi etmek için cezai şart düzenler. Ancak bu hükmün geçerli olup olmadığı, erken tahliyenin hangi koşullarda gerçekleştiğine bağlıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli koşullarda sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Kiracı taşınmazı teslim aldıktan sonra altı ay geçtikten sonra yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yasal fesih hakkından dolayı kiracının sözleşmeyi hukuka uygun şekilde feshetmesi cezai şartı doğurmaz. Bu nedenle sözleşmeye yazılan “kiracı erken çıkarsa üç kira bedeli öder” gibi hükümler yasal fesih hakkını ortadan kaldırdığı için geçersiz kabul edilir.
Bununla birlikte kiracı, yasal fesih hakkını kullanmayıp tamamen kendi iradesiyle erken tahliye gerçekleştirirse ve bu durum kiraya veren açısından zarar doğuruyorsa, makul ve orantılı bir cezai şart mahkemelerce geçerli kabul edilebilir. Erken tahliye cezai şartının uygulanabilmesi için kiraya verenin uğradığı zararı belgeleyebilmesi ve cezai şartın sözleşmeye açıkça yazılması gerekir. Ayrıca cezai şartın fahiş olup olmadığı mahkeme tarafından her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilir. Erken tahliye hükümlerinin değerlendirilmesinde kiralananın niteliği, sözleşme süresi, tarafların ekonomik dengesi, kiracının taşınmazdan neden ayrıldığı ve kiraya verenin taşınmazı ne kadar sürede yeniden kiraya verebildiği gibi faktörler dikkate alınır. Mahkemeler, kötü niyetli cezai şart uygulamalarını engellemek için kiracının lehine yorum yapma eğilimindedir.