Alt kira, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiralamasıdır. Diğer bir ifadeyle, kiracı kendi kiralama hakkını devretmeden, kiralananı bir başkasına kullanım hakkı tanır. Bu durumda kiracı “asıl kiracı”, kiralayan kişi “ev sahibi”, taşınmazı ikinci kez kiralayan kişi ise “alt kiracı” olarak adlandırılır. Alt kira ilişkisi, kira hukuku kapsamında Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, kiraya verenin açık rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanımını devredemez. Dolayısıyla, alt kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için ev sahibinin önceden yazılı izninin bulunması gerekir.
Alt kiralama, özellikle işyeri kiralarında yaygın olarak görülmektedir. Örneğin bir ofis kiralayan şirketin, ofisin bir bölümünü başka bir işletmeye kiralaması bir alt kira işlemidir. Ancak konut kiralarında bu tür uygulamalar genellikle kiraya verenin iznine tabidir ve çoğu durumda yasaklanmıştır.
Alt Kira Sözleşmesi Yasal mı?
Alt kira sözleşmesi, ev sahibinin izni alınmak kaydıyla tamamen yasaldır. Türk Borçlar Kanunu, tarafların bu konuda sözleşme özgürlüğünü tanır; ancak rıza olmadan yapılan alt kiralamaları geçersiz sayar. Ev sahibinin izni varsa, alt kiracı ile yapılan sözleşme hukuken bağlayıcı olur ve taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur.
Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşmedir. Yani alt kiracının hakları doğrudan asıl kiracıdan kaynaklanır, ev sahibine karşı doğrudan bir borç ilişkisi oluşmaz. Bununla birlikte, alt kiracının taşınmazı kullanma hakkı, asıl kira sözleşmesinin süresiyle sınırlıdır. Asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kiracının da tahliye yükümlülüğü doğar. Yargıtay uygulamalarına göre, alt kiralamanın geçerliliği sadece yazılı izinle mümkündür. Sözlü izin veya zımni kabul durumları sınırlı hallerde geçerli sayılmaktadır. Özellikle konut kiralarında, ev sahibinin açık rızası olmaksızın yapılan alt kiralamalar geçersizdir ve tahliye sebebi oluşturur.
Ev Sahibinin İzni Olmadan Alt Kira Yapılırsa Ne Olur?
Ev sahibinin izni olmadan yapılan alt kiralamalar, kira sözleşmesinin ihlali anlamına gelir ve ev sahibine haklı nedenle fesih ve tahliye hakkı tanır. Bu durumda kiracı, kira sözleşmesinin şartlarını ihlal etmiş sayılır. Türk Borçlar Kanunu m.316 uyarınca, kiracı kiralananı sözleşmeye aykırı kullandığında veya başkasına devrettiğinde, kiraya veren uygun bir süre verip bu aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda kiracı taşınmazı alt kiracıdan geri almaz veya alt kira sözleşmesini sona erdirmezse, ev sahibi kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açabilir. Ayrıca, izinsiz alt kira durumunda asıl kiracı, alt kiracının neden olduğu tüm zararlardan da sorumlu olur.
Uygulamada sıkça rastlanan bir durum, kiracının taşınmazı Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden kısa süreli olarak kiralamasıdır. Bu tür kiralamalar da alt kira kapsamında değerlendirilmekte olup, ev sahibinin izni yoksa tahliye sebebi oluşturur. Dolayısıyla, kiracıların bu tür girişimlerde bulunmadan önce mutlaka kiraya verenin yazılı onayını alması gerekir.
Alt Kiracı Hangi Haklara Sahiptir?
Alt kiracının hakları, doğrudan asıl kiracıyla yaptığı sözleşmeden kaynaklanır. Yani alt kiracı, taşınmazı asıl kiracıdan kiralamış olur ve kiraya verenle doğrudan bir sözleşme ilişkisi bulunmaz. Bu nedenle alt kiracının hakları, asıl kiracıya tanınan sürenin ve hakların ötesine geçemez. Alt kiracı, sözleşme süresi boyunca kiralananı özenle kullanmak, kira bedelini zamanında ödemek ve asıl kiracıya karşı sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmekle sorumludur. Ancak alt kiracı, ev sahibine doğrudan kira ödemez; asıl kiracıya ödeme yapar.
Buna karşılık, asıl kira sözleşmesi sona erdiğinde alt kiracının da taşınmazı boşaltma yükümlülüğü vardır. Alt kiracı, asıl kiracının fesih veya tahliye edilmesiyle birlikte otomatik olarak tahliye konumuna düşer. Ev sahibi, alt kiracıyı doğrudan tahliye edebilir; çünkü alt kiracının kira hakkı, asıl sözleşmeye bağlı olarak sona erer.
Alt kiracının korunması yalnızca özel durumlarda mümkündür. Örneğin işyeri devri veya kiralananın işletme bütünlüğü içinde kullanılması gibi durumlarda, ev sahibinin muvafakatiyle alt kiracının devam hakkı doğabilir. Ancak konut kiralarında bu tür bir hak söz konusu değildir. Sonuç olarak, alt kira ilişkisi kiracının dikkatle yürütmesi gereken bir süreçtir. Ev sahibinin izni olmadan yapılan alt kiralamalar tahliyeye, zararlara ve hukuki sorumluluklara yol açabilir. Bu nedenle her durumda yazılı izin alınması ve sözleşmenin dikkatle hazırlanması gerekir.