Evlilik birliği devam ederken kiralanan konutlarda, boşanma süreciyle birlikte kira sözleşmesinin akıbeti uygulamada sıkça tartışma konusu olur ve kira hukuku açısından bakıldığında eşlerin birlikte imzaladığı veya yalnızca eşlerden biri adına düzenlenmiş kira sözleşmeleri boşanma ile kendiliğinden sona ermez. Çünkü kira sözleşmesi, evlilikten bağımsız bir borç ilişkisi olup taraflar arasındaki özel hukuk sözleşmesi niteliğini korur. Bu nedenle boşanma sonrasında kira sözleşmesinin kime ait olacağı, kural olarak sözleşmede kiracı sıfatını taşıyan kişinin kim olduğuna göre belirlenir. Uygulamada çoğu zaman kira sözleşmesi eşlerden yalnızca biri adına yapılmakta olup bu durumda sözleşmenin tarafı olan eş, boşanma sonrasında da kiracı sıfatını korur; diğer eşin evlilik birliği içinde konutta fiilen oturmuş olması tek başına kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesine yol açmaz. Buna karşılık her iki eşin de kiracı olarak sözleşmeye imza attığı hâllerde, eşler kiraya verene karşı birlikte sorumlu olmaya devam eder ve boşanma bu sorumluluğu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Dolayısıyla boşanma sonrası kira sözleşmesinin kime ait olacağı, aile hukukuna özgü düzenlemelerle birlikte borçlar hukuku ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Boşanma Davası Devam Ederken Kira İlişkisinin Durumu
Boşanma davası açılmış olması, kira sözleşmesinin hukuki statüsünü doğrudan etkilemez. Boşanma davası devam ederken eşler hâlen evlidir ve kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar aynen devam eder. Kiraya veren açısından, kira sözleşmesinde kiracı olarak görünen kişi veya kişiler muhatap alınır. Boşanma davasının açılmış olması, kiraya vereni yeni bir sözleşme yapmaya veya taraf değişikliğini kabul etmeye zorlamaz.
Bu süreçte aile mahkemesi tarafından verilen geçici tedbir kararları önem kazanır. Mahkeme, dava süresince kiralanan konutun hangi eş tarafından kullanılacağına karar verebilir. Bu karar, konutun fiili kullanımını düzenler; ancak kira sözleşmesinin tarafını otomatik olarak değiştirmez. Yani mahkeme, kiralanan konutun bir eşe tahsisine karar verse bile, kira sözleşmesinde kiracı olarak görünen kişi değişmez. Kiraya veren hâlen sözleşmedeki kiracıya karşı alacak hakkını korur. Boşanma davası sırasında kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya veren kira sözleşmesine göre kiracılara karşı yasal yollara başvurabilir. Bu noktada, mahkemenin verdiği tedbir kararları kiraya verenin alacak hakkını ortadan kaldırmaz; yalnızca eşler arasındaki iç ilişkiyi düzenler.
Kiralanan Konutun Kullanım Hakkının Eşe Tahsisi
Türk Medeni Kanunu uyarınca, boşanma davası sırasında veya boşanma kararıyla birlikte aile konutunun kullanım hakkı eşlerden birine tahsis edilebilir. Aile konutu, eşlerin evlilik birliği boyunca birlikte yaşadıkları ve yaşam merkezini oluşturan konuttur. Mahkeme, özellikle çocukların üstün yararı, eşlerin ekonomik durumu ve sosyal koşullarını dikkate alarak, kiralanan konutun hangi eş tarafından kullanılacağına karar verebilir.
Konutun bir eşe tahsis edilmesi, fiili kullanım hakkını o eşe verir; ancak bu durum kira sözleşmesinin tarafını kendiliğinden değiştirmez. Kira sözleşmesi kimin adına yapılmışsa, kiraya verene karşı sorumluluk da kural olarak o kişiye aittir. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu, aile konutu bakımından özel bir düzenleme getirmiştir. Mahkeme kararıyla konutun kullanım hakkı kendisine bırakılan eş, belirli şartlar altında kiracı sıfatını da devralabilir. Bu durumda mahkeme kararı kiraya verene bildirilir ve kira sözleşmesi, karar doğrultusunda devam eder.
Uygulamada mahkemeler, özellikle kira sözleşmesi eşlerden biri adına yapılmış olsa dahi, kullanım hakkı diğer eşe bırakılmışsa ve bu durumun kiraya verene aşırı bir zarar vermeyeceği kanaatine varılırsa, sözleşmenin yeni eş adına devamına karar verebilmektedir. Ancak bu her somut olayda otomatik olarak gerçekleşmez ve kiraya verenin hukuki menfaatleri mutlaka gözetilir.
Boşanma Sonrası Kira Borçlarından Sorumluluk
Boşanma sonrasında kira borçlarının kime ait olacağı, en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biridir. Kira sözleşmesinde tek kiracı varsa, kira borcundan sorumluluk da kural olarak o kişiye aittir. Diğer eş, konutta fiilen oturmuş olsa bile, sözleşmenin tarafı değilse kiraya verene karşı doğrudan sorumlu tutulamaz. Ancak eşler arasında, ödenen kira bedellerinin paylaşımına ilişkin iç ilişkide farklı bir değerlendirme yapılabilir.
Her iki eşin de kira sözleşmesinde kiracı olarak yer aldığı durumlarda ise müteselsil sorumluluk söz konusu olur. Bu durumda boşanma gerçekleşmiş olsa bile, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her iki eş de kiraya verene karşı kira borcunun tamamından sorumlu olmaya devam eder. Boşanma kararı, kiraya verene karşı olan bu sorumluluğu kendiliğinden sona erdirmez. Taraflardan biri konuttan ayrılmış olsa dahi, sözleşmeden doğan borçlar bakımından sorumluluk devam edebilir.
Mahkeme kararıyla konutun kullanım hakkı bir eşe verilmişse ve bu eş kira bedelini ödemiyorsa, kiraya veren yine sözleşmedeki kiracılara başvurabilir. Bu durumda eşler arasında rücu ilişkisi gündeme gelir. Kira bedelini ödeyen eş, diğer eşten kendi payına düşen kısmı talep edebilir; ancak bu talep, kiraya vereni bağlamaz.
Ev Sahibinin Taraf Değişikliğine Yaklaşımı
Ev sahibinin, boşanma sonrası kira sözleşmesinde taraf değişikliğine yaklaşımı hukuken belirleyici öneme sahiptir. Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında kurulmuş bir borç ilişkisidir ve kural olarak kiraya verenin rızası olmadan sözleşmenin tarafı değiştirilemez. Bu nedenle boşanma sonrasında eşlerden birinin kiracı sıfatını devralmak istemesi, ev sahibinin açık veya örtülü rızasına bağlıdır.
Kiraya veren, yeni kiracının ödeme gücünü, güvenilirliğini ve kira ilişkisini sürdürebilme kapasitesini değerlendirme hakkına sahiptir. Bu sebeple ev sahibi, mahkeme kararı bulunmadıkça taraf değişikliğini kabul etmek zorunda değildir. Mahkeme kararıyla taraf değişikliği yapılmışsa, kiraya veren bu karara uymakla yükümlüdür; ancak bu durumda dahi kira bedelinin ve sözleşme şartlarının aynen devam etmesi esastır.
Uygulamada bazı ev sahipleri, boşanma sürecini gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirmek veya yeni şartlar dayatmak isteyebilmektedir. Ancak boşanma, tek başına tahliye sebebi değildir. Kira sözleşmesi geçerliliğini koruduğu sürece, ev sahibinin keyfi şekilde sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir. Bu nedenle boşanma sonrası kira ilişkilerinde, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hukuki sınırları dikkatle gözetmesi gerekir.