Deprem gibi doğal afetler yalnızca fiziksel yıkıma yol açmaz; aynı zamanda kiracılar ve mülk sahipleri arasındaki hukuki ilişkileri de doğrudan etkiler. Özellikle ağır veya orta hasarlı konutlarda oturan kiracılar açısından kira sözleşmesinin devamı, feshi, tahliye süreci ve maddi yükümlülükler gibi birçok hukuki konu gündeme gelir. Bu noktada hem Borçlar Kanunu hem de olağanüstü durumları düzenleyen mevzuatlar ışığında kiracıların haklarını bilmesi büyük önem taşır.
Aşağıda, deprem sonrası yaşanabilecek en yaygın senaryolar çerçevesinde kiracının sahip olduğu hakları başlık başlık inceledik. Her başlıkta farklı hukuki durumlardan ve pratikte karşılaşılabilecek ihtimallerden bahsedilmiştir.
Deprem Hasarına Dayalı Kira Sözleşmesinin Feshi
Deprem nedeniyle kullanılamaz hale gelen bir konut, Borçlar Kanunu’nun 136. maddesi uyarınca “ifanın imkânsızlığı” kapsamına girer. Bu durumda, kiralanan taşınmazın tamamen yıkılması ya da oturulamayacak düzeyde ağır hasar alması durumunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiracının ayrıca bir fesih bildirimi yapmasına gerek kalmaz; çünkü taşınmazın amacı dışında kalması sözleşmenin doğrudan geçersizliğine neden olur.
Ancak bazı durumlarda bina tamamen yıkılmamış olabilir fakat uzman raporlarıyla “oturulamaz” olduğu tespit edilmişse, yine aynı hüküm geçerlidir. Bu gibi durumlarda kiracı, mal sahibinden herhangi bir tazminat talep etmeden taşınmazdan ayrılabilir. Ancak mal sahibinin, hasarın giderileceğini beyan etmesi durumunda, sözleşme askıya alınarak geçici bir süre için kira ilişkisi durabilir. Bu tür detayların noter aracılığıyla belgelenmesi tavsiye edilir.
Konut Ağır Hasar Alırsa Kiracı Kira Ödemesi Yapmalı mı?
Deprem sonrası ağır hasar gören bir konutta kiracının kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkar. Çünkü taşınmazın kiralanma amacı, yani barınma fonksiyonu yerine getirilemiyorsa, kira ödeme borcu da geçersiz olur. Bu durumda evin hukuken kullanılamaz olduğunun tespit edilmesi yeterlidir; mühürlenme, yıkım kararı veya valilik/AFAD raporları geçerli delil sayılır.
Özellikle binaya girişin yasaklandığı durumlarda, konutun hukuki anlamda kullanılabilir olmadığı açıkça ortaya konur. Kiracı, yaşadığı mağduriyeti belgeleyerek kira bedelinin alınmaması gerektiğini mal sahibine yazılı şekilde iletmelidir. Eğer bu süreçte ödenmiş kiralar varsa ve taşınmaz hiç kullanılamamışsa, ödenen kira bedelinin iadesi hukuki olarak talep edilebilir.
Olağanüstü Fesih Hakkı ve Kira İadesi Talebi
Kiracı, konutun tamamen yıkılmadığı ancak oturulamaz durumda olduğu veya yaşamsal güvenliği tehdit eden bir durum oluştuğu hallerde olağanüstü fesih hakkını kullanabilir. Bu hak, Borçlar Kanunu’nun 331. maddesi kapsamında değerlendirilir. Bu durumda kiracı, fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir ve önceden ödenmiş olan ancak kullanılmayan dönemlere ilişkin kira bedellerinin iadesini talep edebilir.
Kira iadesi için öncelikle sözleşmede yer alan ödeme dönemleri ve peşin ödemeler dikkate alınır. Kiracı, örneğin bir yıllık peşin ödeme yaptıysa ve taşınmaz sadece üç ay kullanılabildiyse, kalan 9 aylık kira bedelinin iadesi için hukuki süreç başlatabilir. Bu tür taleplerde yazılı deliller, ödeme dekontları ve uzman raporları büyük önem taşır. Mal sahibi iade yapmayı reddederse, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açılabilir.
Deprem Sonrası Konut Tadilat Borçları Kim Tarafından Karşılanır?
Deprem nedeniyle zarar gören bir taşınmazda tadilat yapılması gerekirse, bu giderler kural olarak mal sahibine aittir. Kiracı, konutun eski haline getirilmesine yönelik tadilatları yapmak veya masrafını üstlenmek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi uyarınca, kiraya veren taşınmazı kullanıma elverişli halde tutmakla yükümlüdür. Bu bağlamda onarım, güçlendirme, boya, sıva gibi giderlerin tümü mülk sahibine aittir.
Ancak bazı durumlarda mal sahibi bu sorumluluğu yerine getirmek istemeyebilir veya ekonomik gerekçelerle evi boşaltmak isteyebilir. Bu gibi senaryolarda taraflar arasında anlaşmazlık çıkabilir. Kiracı, tadilat yapılmadığı için evi kullanamıyorsa kira ödemekten kaçınabilir veya sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir. Kiracının tadilat yapması için özel olarak anlaşılmışsa ve masraflar kendisine ait olmuşsa, bu durum noter veya sözleşme ile yazılı olarak belgelenmelidir.
Deprem sonrası kiracı hakları, hem hukuki hem de sosyal boyutlarıyla oldukça kapsamlı bir konudur. Yukarıda yer alan başlıklar altında her duruma özel açıklamalar sunduk. Eğer sizin de benzer bir durumla ilgili sorularınız varsa ya da bireysel danışmanlık almak istiyorsanız, hukuki haklarınızı detaylıca öğrenmek için uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.