Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir; ancak bazı özel durumlarda ev sahibine de kiracıyı tahliye etme hakkı tanır. Tahliye, yalnızca yasada sayılan nedenlerle ve belirli usullere uyularak mümkündür. Ev sahibi, keyfi şekilde kiracıyı evden çıkaramaz; fakat kanunda belirtilen şartlar oluştuğunda kiracının tahliyesi hukuken geçerli hale gelir.
Sözleşme Süresi Dolmadan Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sürenin bitmesiyle sözleşme kendiliğinden sona ermez. Kanun, kiracının korunması amacıyla sözleşmenin otomatik olarak bir yıl uzamasını öngörür. Ev sahibi, yalnızca yasal nedenler varsa kiracının tahliyesini talep edebilir.
Ancak bazı istisnai durumlarda sözleşme süresi dolmadan da tahliye mümkündür. Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi veya tahliye taahhütnamesi imzalamış olması hâlinde, ev sahibi süre dolmadan tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumlarda kiraya verenin dava açması veya icra yoluna gitmesi gerekir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye süreci, çoğu zaman tarafların yasal haklarını doğru bilmemesinden kaynaklı hatalarla uzayabilir. Ev sahibi, sürenin dolmasıyla otomatik tahliye hakkına sahip değildir; yalnızca kanunda belirtilen nedenlerin varlığı halinde mahkemeye başvurabilir. Bu süreçte, tahliye sebeplerinin ispatı ve usule uygun bildirimlerin yapılması büyük önem taşır. Özellikle tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya kötü kullanım gerekçesiyle açılan davalarda, belgenin şekli ve zamanı davanın sonucunu doğrudan etkiler. Bu nedenle hem kiracının hem de ev sahibinin hak kaybına uğramaması için sürecin bir kira hukuku avukatı tarafından yönetilmesi, tahliye işlemlerinin yasal çerçevede tamamlanmasını sağlar.
Kira Borcunu Ödemeyen Kiracı Hangi Koşullarda Tahliye Edilebilir?
Kiracının kira borcunu ödememesi, tahliye sebeplerinin başında gelir. Borcunu ödemeyen kiracıya, ev sahibi tarafından yazılı ihtar gönderilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre, kiracıya borcunu ödemesi için en az otuz günlük bir süre tanınmalıdır. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.
Bir kira yılı içinde kiracıya iki kez yazılı ödeme ihtarı gönderilmesi de tahliye nedeni sayılır. Yani kiracı kira bedelini sürekli geciktiriyorsa, ev sahibi kira dönemi sonunda tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda mahkeme, kiracının temerrüdünü dikkate alarak tahliyeye karar verebilir.
Yeniden İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi Mümkün Mü?
Ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa, kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu neden, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde “yeniden ihtiyaç sebebiyle tahliye” olarak düzenlenmiştir.
Ev sahibinin ihtiyacının “gerçek, samimi ve zorunlu” olması gerekir. Örneğin ev sahibi kendi oturacağı konuta ihtiyaç duyuyorsa veya çocuğu evlenip ayrı yaşamak istiyorsa, bu durum mahkemeye sunulacak belgelerle ispatlanabilir. Ancak ihtiyaç iddiası kötüye kullanılmamalıdır. Mahkeme, talebin dürüstlük kuralına uygun olup olmadığını araştırır.
Tahliye kararı verildikten sonra, ev sahibi aynı taşınmazı üç yıl süreyle başka bir kiracıya kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir.
Kira Süresi Bitiminde Tahliye Talebi Nasıl Yapılır?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmazsa, sözleşme otomatik olarak bir yıl uzar. Bu nedenle, ev sahibinin kira süresi bitmeden önce tahliye talebini yazılı olarak bildirmesi gerekir. Bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılabilir.
Tahliye nedenleri arasında ihtiyaç dışında; kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması, başkasına devretmesi veya kiraya vermesi de yer alır. Bu durumlar ispatlanırsa mahkeme tahliyeye karar verir. Ancak her durumda süreç dikkatle yürütülmeli ve delillerle desteklenmelidir.
Ev sahibi, yalnızca kanunda belirtilen nedenlerle tahliye hakkına sahiptir. Bu hakların dışında yapılan tahliye talepleri geçersiz sayılır ve kiracının korunmasına öncelik verilir. Dolayısıyla ev sahibinin tahliye sürecine başlamadan önce hukuki danışmanlık alması, hak kayıplarını önleyecektir.