Tahliye davası sonucunda kiracının taşınmazdan çıkarılması, her zaman hukuka uygun şekilde gerçekleşmeyebilir. Bazı durumlarda tahliye kararı haksız veya kötü niyetli olabilir ve bu durumda ev sahibinin kiracıya karşı tazminat sorumluluğu doğar. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması ilkesine dayanarak, haksız tahliye halinde uğranılan zararların ev sahibi tarafından karşılanabileceğini açıkça düzenlemiştir.
Özellikle ev sahibinin “yeniden ihtiyaç” veya “tadilat” gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettikten sonra taşınmazı başka birine kiralaması, kiracının zarara uğramasına neden olur. Bu gibi hallerde kiracı, hem taşınma masraflarını hem de yeni taşınmazda ödemek zorunda kaldığı daha yüksek kira bedelini tazminat olarak talep edebilir. Yargıtay uygulamalarında da, tahliye nedeninin dürüstlük kuralına aykırı biçimde kullanılması haksız tahliye olarak kabul edilmektedir.
Bu tür durumlarda kiracının haklarını etkin biçimde koruyabilmesi için tahliye sürecine ilişkin belgeleri, yazışmaları ve yeni taşınma masraflarına dair kanıtları saklaması gerekir. Haksız tahliye tazminatı talebi, hukuki süreç ve delil değerlendirmesi gerektirdiği için bir kira hukuku avukatı desteğiyle yürütülmelidir. Avukat, tahliye gerekçesinin geçerliliğini, tazminat miktarını ve başvuru yollarını analiz ederek kiracının zararının tam olarak karşılanmasını sağlar.
Kiracının Uğradığı Zararlar Nasıl Belirlenir?
Kiracının zararları, tahliyeye bağlı olarak doğrudan ve dolaylı şekilde ortaya çıkabilir. Doğrudan zararlar arasında taşınma giderleri, yeni kiralanan taşınmazın depozito ve emlak komisyonu bedelleri, nakliye ve tadilat masrafları sayılır. Dolaylı zararlar ise kiracının iş yerini kapatmak zorunda kalması veya ticari faaliyetinin kesintiye uğraması gibi ekonomik kayıpları kapsar.
Zararın belirlenmesinde esas alınan kriter, kiracının tahliye nedeniyle uğradığı gerçek ve ispatlanabilir kayıplardır. Mahkemeler, kiracının iddialarını belgeyle desteklemesini bekler. Fatura, sözleşme, taşıma veya emlak komisyonu dekontları, zarar miktarının belirlenmesinde delil olarak kabul edilir. Eğer tahliye sonucu kiracı benzer bir konuta daha yüksek bedelle taşınmak zorunda kalmışsa, eski ve yeni kira bedeli arasındaki fark da tazminat hesabına dahil edilir.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Tazminatla Yükümlü Olur?
Ev sahibinin tazminatla sorumlu olabilmesi için tahliye işleminin haksız, dürüstlük kuralına aykırı veya kötü niyetli biçimde yapılmış olması gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, ev sahibi ihtiyaç veya yeniden inşa gerekçesiyle kiracıyı tahliye ettikten sonra, üç yıl geçmeden taşınmazı bir başkasına kiralayamaz. Bu süre dolmadan taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralayan ev sahibi, kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Ayrıca mahkeme tarafından reddedilen bir tahliye davasının kötü niyetle açılmış olması da tazminat sebebi sayılır. Eğer ev sahibi, gerçek bir ihtiyaç olmamasına rağmen kiracıyı çıkarmak amacıyla dava açmışsa, kiracının uğradığı zararları karşılamakla yükümlü olur. Yargıtay kararlarında, “tahliye sebebinin gerçeğe aykırı olması” tazminat sorumluluğunun temel gerekçesi olarak kabul edilmektedir.
Kiracı Tazminat Davası Nasıl Açabilir?
Kiracı, tahliyenin haksız olduğunu veya ev sahibinin kötü niyetli davrandığını iddia ediyorsa, tazminat davasını tahliye kararının kesinleşmesinden sonra açabilir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi veya zararın türüne göre Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde açılabilir. Kiracı, davasında tahliyenin haksız olduğunu, ev sahibinin dürüstlük kuralına aykırı davrandığını ve bu nedenle zarar gördüğünü somut delillerle ortaya koymalıdır.
Tazminat miktarı, mahkeme tarafından bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Kiracının zararı tam olarak hesaplanamıyorsa, mahkeme hakkaniyete uygun bir tazminata hükmedebilir. Kiracının dava açma süresi, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıldır. Bu sürenin geçmesi halinde kiracının tazminat hakkı zamanaşımına uğrar.
Haksız tahliye, kiracı açısından yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda yaşam düzenini bozan bir durumdur. Bu nedenle, ev sahiplerinin tahliye hakkını dürüstlük kuralına uygun biçimde kullanmaları ve kiracıların mağduriyetini önleyecek şekilde davranmaları gerekir. Aksi hâlde tazminat yükümlülüğü doğar ve kiracının haklarını korumak için yargı yoluna başvurması kaçınılmaz hale gelir.