Kira ilişkisi, yalnızca borçlar hukukuna dayalı bir sözleşme ilişkisi olmayıp aynı zamanda taraflar arasında karşılıklı güven ve saygıya dayanan sürekli bir hukuki ilişkidir. Kiracının kira bedelini ödemesi kadar, kiraya verene karşı dürüstlük kuralına uygun davranması, kişilik haklarına saygı göstermesi ve huzuru bozucu eylemlerden kaçınması da bu ilişkinin temel unsurlarındandır. Uygulamada ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan uyuşmazlıkların bir kısmı, yalnızca ekonomik sebeplerden değil; kiracının ev sahibine yönelik hakaret, tehdit veya onur kırıcı davranışları nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Bu tür davranışlar, kira ilişkisinin katlanılamaz hale gelmesine yol açtığında, kiracının tahliyesi hukuken gündeme gelebilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara, apartman sakinlerine ve özellikle kiraya verene karşı saygılı davranmakla yükümlüdür. Hakaret ve tehdit içeren davranışlar, bu yükümlülüğün ağır ihlali niteliğindedir. Kiracının ev sahibine yönelik sistematik, ağır veya süreklilik arz eden hakaretleri, kira sözleşmesinin sürdürülmesini çekilmez hale getirebilir. Bu durumda ev sahibi, kira sözleşmesini haklı sebeple feshederek tahliye yoluna başvurabilir. Ancak bu sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi ve iddiaların güçlü delillerle desteklenmesi büyük önem taşır.
Hakaret ve Tehdit Kiracıdan Tahliye İçin Yeterli Delil Sayılır Mı?
Hakaret ve tehdit, her durumda otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz. Sulh hukuk mahkemeleri, bu tür iddiaları değerlendirirken olayın ağırlığını, sürekliliğini ve taraflar arasındaki ilişkinin ne ölçüde zedelendiğini dikkate alır. Tek seferlik, anlık bir tartışma sırasında söylenen sözler ile sistematik ve bilinçli şekilde gerçekleştirilen hakaretler arasında hukuki değerlendirme açısından ciddi fark bulunmaktadır.
Kiracının ev sahibine yönelik açık, ağır ve onur kırıcı sözler sarf etmesi, tehdit içeren ifadeler kullanması veya korkutma amacı taşıyan davranışlarda bulunması, tahliye için haklı sebep olarak kabul edilebilir. Özellikle bu davranışların yazılı mesajlar, ses kayıtları veya tanık beyanlarıyla desteklenmesi halinde, mahkeme kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal ettiğine kanaat getirebilir. Bu tür durumlarda tahliye sürecinin doğru hukuki gerekçelere dayandırılması, delillerin usule uygun şekilde toplanması ve fesih işlemlerinin hatasız yürütülmesi gerekir. Aksi hâlde açılacak davalar reddedilebileceğinden, sürecin başından itibaren kira hukuku avukatı desteğiyle hareket edilmesi, hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.
Hakaretin ispatı bakımından, ceza hukuku anlamında kesin bir mahkûmiyet şartı aranmaz. Tahliye davası, özel hukuk kapsamında değerlendirilir ve hakimin kanaati, delillerin birlikte değerlendirilmesiyle oluşur. Bu nedenle kiracının ev sahibine hakaret ettiğinin, hukuka uygun delillerle ortaya konulması, tahliye için yeterli olabilir. Ancak soyut iddialar, karşılıklı tartışmalar veya delille desteklenmeyen beyanlar, tek başına tahliye için yeterli görülmez.
Ceza Davası Sonucu Tahliye Davasına Etki Eder Mi?
Ev sahibine yönelik hakaret ve tehdit eylemleri, aynı zamanda Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebilir. Bu durumda ev sahibi, kiracı hakkında ceza davası açabilir veya savcılığa suç duyurusunda bulunabilir. Ceza davası ile tahliye davası birbirinden bağımsız olmakla birlikte, ceza yargılamasının sonucu tahliye davası bakımından önemli bir delil niteliği taşıyabilir.
Kiracının hakaret veya tehdit suçundan mahkûm olması, sulh hukuk mahkemesi açısından güçlü bir kanaat oluşturur. Ceza mahkemesinin kesinleşmiş kararı, kiracının ev sahibine yönelik hukuka aykırı davranışlarını sabit hale getirir ve kira ilişkisinin sürdürülmesinin ev sahibi açısından katlanılamaz olduğunu ortaya koyar. Bu durumda tahliye talebinin kabul edilme ihtimali önemli ölçüde artar.
Buna karşılık ceza davasının henüz sonuçlanmamış olması, tahliye davasının açılmasına engel değildir. Sulh hukuk mahkemesi, ceza davasının sonucunu bekleyebileceği gibi, mevcut delillerle karar da verebilir. Ceza davasında beraat kararı verilmiş olması ise her zaman tahliye davasının reddi sonucunu doğurmaz. Çünkü ceza yargılamasında aranan ispat standardı ile hukuk yargılamasında aranan ispat standardı farklıdır. Ceza davasında suçun sabit görülmemesi, hakaretin hiç gerçekleşmediği anlamına gelmeyebilir.
Ev Sahibinin Tanık ve Kamera Kaydıyla Haklarını Koruması Mümkün Mü?
Hakaret ve tehdit iddialarında ispat, tahliye davasının en kritik aşamasıdır. Ev sahibi, iddialarını hukuka uygun delillerle desteklemek zorundadır. Bu noktada tanık beyanları büyük önem taşır. Apartman sakinleri, site görevlileri veya olaylara doğrudan şahit olan kişiler, mahkeme huzurunda dinlenerek hakaret ve tehdit iddialarını doğrulayabilir. Tanıkların beyanlarının tutarlı, somut ve olayla uyumlu olması, mahkemenin kanaatini güçlendirir.
Kamera kayıtları da önemli bir delil niteliği taşır. Ortak alanlarda bulunan güvenlik kameraları, kiracının ev sahibine yönelik tehditkâr davranışlarını veya hakaret içeren sözlerini görüntü veya ses kaydıyla ortaya koyabilir. Ancak kamera kayıtlarının hukuka uygun şekilde elde edilmiş olması şarttır. Özel alanlarda, gizlice alınan kayıtlar hukuka aykırı delil sayılabilir ve mahkeme tarafından dikkate alınmayabilir. Ortak alan kameraları veya hukuka uygun sesli-görüntülü kayıtlar ise delil olarak kullanılabilir.
Bunun yanı sıra mesajlaşma uygulamaları, e-posta yazışmaları ve sosyal medya mesajları da delil niteliği taşıyabilir. Kiracının ev sahibine yazılı şekilde hakaret etmesi veya tehdit içeren mesajlar göndermesi, tahliye davasında güçlü bir ispat aracı olarak değerlendirilir. Bu tür belgelerin aslına uygun şekilde sunulması ve gerektiğinde bilirkişi incelemesine elverişli olması önemlidir.
Sulh Hukuk Mahkemesi Bu Tür Davalarda Nasıl Karar Verir?
Sulh hukuk mahkemeleri, hakaret ve tehdit sebebiyle açılan tahliye davalarında, somut olayın özelliklerine göre karar verir. Mahkeme, kira ilişkisinin taraflar açısından sürdürülebilir olup olmadığını, kiracının davranışlarının ev sahibinin kişilik haklarını ne ölçüde ihlal ettiğini ve bu ihlalin süreklilik arz edip etmediğini değerlendirir. Hakaretin ağırlığı, kullanılan ifadelerin niteliği ve olayların sıklığı bu değerlendirmede belirleyici unsurlardır.
Mahkemeler, özellikle kiracının davranışlarının kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirdiği kanaatine varırsa, tahliye talebini kabul edebilir. Yargıtay içtihatlarında da, kiracının ev sahibine yönelik ağır hakaret ve tehditlerinin, kira sözleşmesinin feshi için haklı sebep oluşturduğu kabul edilmektedir. Ancak her tartışma veya her olumsuz söz tahliye sebebi olarak değerlendirilmez. Bu nedenle davanın başarısı, delillerin niteliği ve olayın ağırlığıyla doğrudan ilişkilidir.
Sulh hukuk mahkemesi, tahliye kararı verirken kiracının savunmalarını da dikkate alır. Kiracının iddiaları inkâr etmesi, karşılıklı hakaret iddiasında bulunması veya olayların farklı şekilde geliştiğini ileri sürmesi mümkündür. Bu durumda mahkeme, tüm delilleri birlikte değerlendirerek vicdani kanaatini oluşturur. Hakaret ve tehdit eylemleri sabit görüldüğünde, kiracının tahliyesine karar verilmesi hukuken mümkündür ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir sonuçtur. Bu tür uyuşmazlıklarda doğru hukuki stratejinin belirlenmesi, delillerin eksiksiz toplanması ve sürecin usulüne uygun yürütülmesi, tahliye talebinin kabul edilmesi açısından belirleyici rol oynar.