Hisseli taşınmazlar, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye paylı mülkiyet şeklinde ait olduğu durumları ifade eder. Uygulamada en sık miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, aile bireyleri arasında yapılan paylaşımlarda veya birlikte yapılan yatırımlarda hisseli mülkiyet yapısı ortaya çıkar. Hisseli taşınmazlarda kiralama konusu ise çoğu zaman ciddi uyuşmazlıklara neden olur. Bunun temel sebebi, taşınmazın tamamının kullanımına ilişkin kararların tek bir kişiye değil, birden fazla paydaşa ait olmasıdır. Bu nedenle hisseli taşınmazların kiraya verilmesi, klasik tek malik durumlarından farklı hukuki kurallara tabidir ve paydaşlar arasındaki hak ve yetkilerin dikkatle değerlendirilmesini gerektirir; uygulamada bu sürecin sağlıklı yürütülmesi için bir kira hukuku avukatından hukuki görüş alınması önem taşır.
Hisseli taşınmazda her paydaş, taşınmazın tamamına payı oranında malik olmakla birlikte, taşınmazın tamamı üzerinde tek başına tasarruf yetkisine sahip değildir. Kiralama işlemi de tasarruf işlemi niteliğinde olmasa bile, taşınmazın kullanımını üçüncü kişiye devrettiği için paydaşların iradesini doğrudan etkiler. Bu nedenle kiraya verme süreci, paydaşlar arasında oybirliği, çoğunluk veya fiili kullanım gibi unsurlar çerçevesinde değerlendirilir. Hisseli taşınmazların kiralanmasında yapılacak hatalar, hem kira sözleşmesinin geçersizliği hem de kira gelirinin paylaşımı konusunda ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.
Hisseli Taşınmazda Kiralama İçin Oybirliği Gerekir mi?
Hisseli taşınmazların kiraya verilmesinde en çok merak edilen konulardan biri, tüm paydaşların oybirliğiyle karar almasının gerekip gerekmediğidir. Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyette taşınmazın yönetimine ilişkin kararlar, pay ve paydaş çoğunluğuyla alınabilir. Kiralama işlemi, öğretide ve yargı uygulamasında çoğu zaman “olağan yönetim işi” kapsamında değerlendirilir. Bu nedenle hisseli taşınmazın kiraya verilmesi için kural olarak oybirliği değil, pay ve paydaş çoğunluğu yeterli kabul edilir.
Ancak bu genel kural, her somut olayda aynı şekilde uygulanmaz. Taşınmazın kiraya verilmesi, taşınmazın kullanım şeklini köklü biçimde değiştiriyorsa veya paydaşlardan birinin fiili kullanımını tamamen ortadan kaldırıyorsa, bu durumda kiralama işlemi olağan yönetim sınırlarını aşabilir. Özellikle uzun süreli kira sözleşmeleri veya taşınmazın tamamının tek bir kiracıya bırakılması gibi durumlarda, oybirliği aranması gerektiği yönünde yargı kararları bulunmaktadır. Uygulamada en güvenli yol, tüm paydaşların yazılı rızasının alınmasıdır. Her ne kadar kanun çoğunluğu yeterli görse de, oybirliğiyle alınan bir karar hem kira sözleşmesinin geçerliliğini güçlendirir hem de ileride açılabilecek iptal veya müdahale davalarının önüne geçer. Aksi halde kiralamaya rıza göstermeyen paydaşlar, kira sözleşmesine itiraz ederek hukuki süreç başlatabilir.
Ortaklardan Biri Tek Başına Kiraya Verebilir mi?
Hisseli taşınmazlarda ortaklardan birinin tek başına kiraya verme yetkisi, oldukça sınırlıdır. Paydaşlardan biri, diğer paydaşların rızası olmaksızın taşınmazın tamamını üçüncü bir kişiye kiraya veremez. Böyle bir kiralama işlemi, rıza göstermeyen paydaşlar bakımından bağlayıcı olmaz. Yargıtay uygulamasına göre, paydaşlardan biri tarafından tek başına yapılan kira sözleşmesi, yalnızca kiraya veren paydaşın payı oranında hüküm doğurur; taşınmazın tamamı açısından geçerli kabul edilmez.
Bu durum kiracı açısından da ciddi riskler barındırır. Kiracı, hisseli taşınmazı tek bir paydaşla yaptığı sözleşmeye dayanarak kullanıyorsa, diğer paydaşlar tarafından müdahale ile karşılaşabilir. Rıza göstermeyen paydaşlar, elatmanın önlenmesi davası açarak kiracının taşınmazı kullanmasını engelleyebilir veya kira sözleşmesinin kendileri bakımından geçersiz olduğunu ileri sürebilir. Bu nedenle hisseli taşınmaz kiralamalarında kiracının, tüm paydaşların rızasının bulunup bulunmadığını mutlaka araştırması gerekir. Bazı durumlarda paydaşlardan biri taşınmazı fiilen tek başına kullanıyor olabilir. Fiili kullanım, tek başına kiraya verme yetkisi doğurmaz; ancak fiili kullanımı kabul eden ve uzun süre sessiz kalan diğer paydaşlar bakımından zımni rıza tartışması gündeme gelebilir. Buna rağmen fiili kullanım, tek başına kiralama için güçlü ve risksiz bir hukuki dayanak değildir.
Hisseli Taşınmazda Kira Geliri Nasıl Paylaştırılır?
Hisseli taşınmazın kiraya verilmesi halinde elde edilen kira geliri, paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılır. Her paydaş, tapuda kayıtlı payı oranında kira gelirine hak kazanır. Kira sözleşmesini kimin yaptığı veya kirayı fiilen kimin tahsil ettiği, gelir paylaşımının esasını değiştirmez. Kirayı tahsil eden paydaş, diğer paydaşların paylarına düşen kısmı onlara ödemekle yükümlüdür. Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri, kirayı tahsil eden paydaşın diğer paydaşlara ödeme yapmamasıdır. Bu durumda diğer paydaşlar, kira alacağına ilişkin olarak alacak davası açabilir veya haksız zenginleşme hükümlerine dayanarak taleplerini ileri sürebilir. Ayrıca paydaşlardan biri, kira gelirinin paylaşılmaması nedeniyle ortaklığın giderilmesi davası açma yoluna da gidebilir.
Kira gelirinin paylaşımı konusunda paydaşlar arasında yazılı bir anlaşma yapılması mümkündür. Taraflar, pay oranlarından farklı bir paylaşım düzeni kararlaştırabilir; ancak bu anlaşmanın geçerli olabilmesi için tüm paydaşların rızası gerekir. Aksi halde tapudaki pay oranları esas alınır. Hisseli taşınmazlarda kira gelirine ilişkin uyuşmazlıklar, çoğu zaman aile içi anlaşmazlıklardan veya miras paylaşımının yapılmamış olmasından kaynaklanır. Bu nedenle kiraya verme süreci kadar, kira gelirinin adil ve şeffaf şekilde paylaşılması da önemlidir. Aksi halde küçük görünen kira uyuşmazlıkları, uzun süren davalara ve paydaşlar arasındaki ilişkilerin tamamen kopmasına yol açabilir.
Hisseli taşınmazların kiraya verilmesi, basit bir kira işleminden çok daha fazlasını ifade eder. Paydaşların haklarının korunması, kira sözleşmesinin geçerliliği ve kira gelirinin paylaşımı gibi hususlar, bu sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesini zorunlu kılar. Bu nedenle hisseli taşınmaz kiralamalarında hukuki altyapının sağlam kurulması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.