Kira sözleşmeleri, belirli bir süre boyunca hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruma altına alır. Ancak bazı durumlarda kiracının sözleşmeye aykırı davranışları, ev sahibine tahliye davası açma hakkı tanır. Bu durumlardan biri de iki haklı ihtar nedeniyle kiracı tahliyesi sürecidir.
İki haklı ihtar, kiracının kira borcunu zamanında ödememesi durumunda ev sahibinin yazılı olarak yaptığı uyarılardır. Bu uyarılar, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve ev sahibine mağduriyet yarattığını gösterir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira yılı içinde kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmişse, sözleşme süresi bitiminde kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Bu durum, ev sahibinin kira gelirini korumasını sağlarken kiracının da sorumluluklarını düzenli biçimde yerine getirmesini teşvik eder. Ancak iki haklı ihtarın geçerli sayılabilmesi için kanunda belirtilen koşulların eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekir. Sürecin hatasız ilerlemesi için ev sahiplerinin genellikle bir kira hukuk avukatı desteğiyle hareket etmesi tavsiye edilir.
Kiracıya İki Haklı İhtar Gönderilmesi İçin Aranan Koşullar
İki haklı ihtar sürecinin başlaması için öncelikle kiracının kira bedelini zamanında ödememesi gerekir. Ev sahibi, her gecikmede yazılı bir ihtarname göndererek kiracıyı borcunu ödemesi için uyarabilir. Bu ihtarların aynı kira dönemi içinde yapılması zorunludur.
İhtarların geçerli olabilmesi için şu koşullar aranır:
- Kiracının kira bedelini ödemede kusurlu olması gerekir.
- İhtar yazılı olarak yapılmalı ve kiracıya ulaştığı ispatlanmalıdır.
- İhtarlar noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile gönderilmelidir.
- Her bir ihtar farklı kira aylarına ilişkin olmalıdır.
Aynı kira dönemi içinde iki ayrı ay için yapılan geçerli ihtarlar, ev sahibine kira süresi sonunda tahliye davası açma hakkı verir.
Bu süreçte önemli olan nokta, ev sahibinin ihtarları keyfi nedenlerle değil, gerçekten geciken veya ödenmeyen kiralar nedeniyle göndermesidir. Aksi halde ihtarlar geçersiz sayılabilir ve dava reddedilebilir.
İhtarların Geçerli Sayılması İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye davası açılmadan önce gönderilen iki haklı ihtarın hukuken geçerli olabilmesi için bazı detaylara dikkat edilmelidir.
Birincisi, ihtarın yasal şekilde tebliğ edilmesi gerekir. Noter kanalıyla gönderilen ihtarlar, tebliğ tarihi itibarıyla geçerlilik kazanır. Kiracının “haberdar olmadım” savunması bu durumda kabul edilmez.
İkinci olarak, ihtar içeriğinde açık ve net bir şekilde hangi kira dönemine ilişkin ödeme yapılmadığı belirtilmelidir. Örneğin “Nisan 2025 ayına ait kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle…” ifadesi, ihtarın hukuki geçerliliğini güçlendirir.
Üçüncü olarak, kiracı ihtardan sonra borcunu ödemiş olsa bile ihtar geçerliliğini kaybetmez. Kanun, kiracının ödeme yaparak geçmişteki gecikmeyi ortadan kaldırmasını değil, düzenli ödeme alışkanlığı kazanmasını amaçlar.
Son olarak, iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gönderilmesi önemlidir. Farklı dönemlere ait ihtarlar birleştirilerek dava konusu yapılamaz. Bu nedenle ev sahibi, ihtar ve kiracı tahliyesi sürecinde tarihleri dikkatle takip etmelidir.
İki Haklı İhtar Sonrasında Tahliye Davası Nasıl Açılır?
İki haklı ihtarın ardından ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminde tahliye davası açma hakkına sahiptir. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır ve yalnızca sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren başlatılabilir.
Ev sahibi davayı açarken aşağıdaki belgeleri sunmalıdır:
- İki adet noter onaylı ihtarname örneği
- Kira sözleşmesi
- Kira bedellerine ilişkin ödeme dekontları (varsa)
Dava dilekçesinde, kiracının kira ödemelerinde sürekli gecikme yaptığı, iki kez yazılı şekilde uyarıldığı ve bu nedenle sözleşmenin bitiminde tahliyenin talep edildiği açıkça belirtilmelidir.
Mahkeme sürecinde kiracı, ihtarların haksız olduğunu iddia edebilir. Ancak ev sahibi ihtarların geçerli olduğunu belgelerle kanıtlarsa, mahkeme kiracının tahliyesine karar verir.
Bu noktada, iki haklı ihtar nedeniyle kiracı tahliyesi, yalnızca kira süresi dolduktan sonra geçerli olur. Yani kiracı, sözleşme bitmeden evden çıkarılamaz; tahliye ancak dönem sonunda uygulanabilir.
Tahliye Davasında Süre ve Usul Nasıl İşler?
Tahliye davası süresi, mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle 3 ila 6 ay arasında sonuçlanır. Dava sonucunda mahkeme tahliye kararı verirse, kiracıya belirli bir süre tanınır. Bu süre genellikle 15 ile 30 gün arasındadır.
Karar kesinleştiğinde kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi icra dairesine başvurarak tahliyeyi icra yoluyla gerçekleştirebilir. Bu durumda kolluk kuvvetleri desteğiyle kiracının tahliyesi yapılır.
İki haklı ihtara dayalı kiracı tahliyesi, ev sahibine önemli bir hukuki avantaj sağlar. Ancak bu avantajın korunabilmesi için sürecin tamamen kanuna uygun yürütülmesi gerekir. Hatalı gönderilen ihtarlar, yanlış zamanlama veya eksik belgeler davanın reddine yol açabilir.
Kiracılar açısından bakıldığında ise, bu tür durumların önüne geçmenin en etkili yolu kira ödemelerini düzenli şekilde yapmak ve ev sahibiyle yazılı iletişim kurmaktır. Böylece hem taraflar arasında güven korunur hem de uzun süren hukuki süreçlerin önüne geçilmiş olur.