Apartman ve site yaşamında en çok tartışma yaratan konulardan biri kapıcı dairelerinin kiraya verilip verilemeyeceğidir. Özellikle kapıcılık hizmetinin sona erdiği, bina görevlisi çalıştırılmadığı veya kapıcı dairesinin uzun süredir boş olduğu durumlarda, bu alanın kiraya verilmesi kat malikleri açısından gelir elde etme aracı olarak gündeme gelmektedir. Ancak kapıcı daireleri, klasik bağımsız bölümlerden farklı bir hukuki statüye sahiptir ve bu nedenle kiraya verilmesi her zaman mümkün değildir. Kapıcı dairesinin kiraya verilip verilemeyeceği, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, tapu kayıtları, yönetim planı ve kat malikleri kurulunun iradesi çerçevesinde değerlendirilmelidir; uygulamada bu sürecin doğru yönetilmesi için bir kira hukuku avukatından hukuki görüş alınması önem taşır.
Kapıcı dairesi, çoğu zaman apartmanın inşası sırasında, kapıcının barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla projede öngörülmüş bir alandır. Bu alan, bina hizmetlerinin yürütülmesi için ayrılmış olup, bağımsız bir konut gibi değerlendirilmesi her zaman mümkün olmaz. Bu nedenle kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, yalnızca fiili kullanıma değil, hukuki niteliğine bağlıdır. Aksi halde yapılan kiralama işlemleri hukuka aykırı sayılabilir ve ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.
Kapıcı Dairesinin Hukuki Statüsü Nedir?
Kapıcı dairesinin hukuki statüsü, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında “ortak yer” niteliğinde olup olmadığına göre belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kapıcı daireleri, genel kural olarak ortak yer sayılır. Çünkü bu alanlar, apartmanın yönetimi ve hizmetlerinin yürütülmesi amacıyla tahsis edilmiştir. Tapu sicilinde bağımsız bölüm olarak tescil edilmemiş, arsa payı ayrılmamış ve yönetim planında kapıcı dairesi olarak gösterilmiş alanlar, kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir.
Ortak yer niteliğinde olan bir kapıcı dairesi üzerinde hiçbir kat maliki tek başına tasarruf yetkisine sahip değildir. Bu alanın kullanımı, kiraya verilmesi veya farklı bir amaca tahsis edilmesi ancak kat maliklerinin ortak iradesiyle mümkündür. Kapıcı dairesinin hukuki statüsü belirlenirken tapu kayıtları, yapı ruhsatı, mimari proje ve yönetim planı birlikte değerlendirilir. Eğer kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa, hukuki durum değişebilir; ancak uygulamada bu durum oldukça nadirdir. Kapıcı dairesinin ortak yer niteliği, kiralama açısından önemli sonuçlar doğurur. Ortak yerler, kat maliklerinin tamamına aittir ve bu yerlerden elde edilecek gelir de yine tüm kat maliklerine ait olur. Dolayısıyla kapıcı dairesinin hukuki statüsü netleşmeden yapılan kiralama işlemleri geçersiz sayılabilir ve kiracı açısından da hukuki belirsizlik yaratır.
Kat Malikleri Kurulu Kararı Olmadan Kiraya Verilebilir mi?
Kapıcı dairesinin kat malikleri kurulu kararı olmadan kiraya verilmesi, hukuken mümkün değildir. Ortak yerlerin kiraya verilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat maliklerinin oy birliği veya nitelikli çoğunluk kararıyla mümkündür. Kapıcı dairesi ortak yer sayıldığı için, bu alan üzerinde yapılacak tasarruf işlemleri tüm kat maliklerini bağlar. Yönetici veya birkaç kat malikinin kendi inisiyatifiyle kapıcı dairesini kiraya vermesi hukuka aykırıdır.
Kat malikleri kurulu, kapıcı dairesinin kiraya verilmesine karar verirken kapıcılık hizmetinin devam edip etmediğini, binanın ihtiyaçlarını ve yönetim planındaki hükümleri dikkate almak zorundadır. Kapıcı çalıştırılmaya devam ediliyorsa, kapıcı dairesinin kiraya verilmesi zaten mümkün değildir. Kapıcılık hizmeti sona ermiş olsa bile, bu alanın kiraya verilmesi otomatik olarak mümkün hale gelmez; mutlaka kurul kararı gerekir. Kurul kararı olmadan yapılan kiralamalarda, kat maliklerinden herhangi biri bu kiralamaya itiraz edebilir ve mahkemeye başvurarak kiralama işleminin iptalini talep edebilir. Mahkemeler, ortak yer niteliği taşıyan kapıcı dairelerinin izinsiz kiraya verilmesini hukuka aykırı bulmakta ve kiracının tahliyesine karar verebilmektedir. Bu durum, kiracı açısından da ciddi mağduriyetler doğurabilir.
Kapıcı Dairesinin Kiralanmasında Sorumluluklar ve Sınırlar Nelerdir?
Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi halinde, hem kat malikleri hem de kiracı açısından bazı sorumluluklar ve sınırlar ortaya çıkar. Öncelikle kapıcı dairesinin kiraya verilmesinden elde edilecek kira geliri, kat maliklerinin ortak geliri niteliğindedir. Bu gelir, yönetim planında aksine bir düzenleme yoksa, genellikle apartman giderlerinde kullanılır veya kat maliklerine paylaştırılır. Gelirin nasıl kullanılacağı da kat malikleri kurulu tarafından karara bağlanmalıdır.
Kiraya verilen kapıcı dairesinin kullanım amacı da önemlidir. Bu alan, konut olarak kiraya veriliyorsa, bina sakinlerinin huzurunu ve ortak yaşam düzenini bozmayacak şekilde kullanılmalıdır. Gürültü, kalabalık kullanım veya ticari faaliyet gibi durumlar, kat maliklerinin müdahalesine yol açabilir. Kapıcı dairesinin işyeri olarak kiraya verilmesi ise çoğu zaman mümkün değildir; çünkü bu tür kullanım, binanın niteliği ve imar mevzuatıyla çelişebilir. Kapıcı dairesinin kiralanmasında yöneticinin sorumluluğu da büyüktür. Yönetici, kat malikleri kurulu kararına uygun hareket etmek, kira sözleşmesini bu karar doğrultusunda yapmak ve kiracının sözleşmeye aykırı davranışlarına karşı gerekli önlemleri almakla yükümlüdür. Aksi halde yöneticinin hukuki ve mali sorumluluğu doğabilir.
Kiracı açısından bakıldığında ise kapıcı dairesinin hukuki statüsünün bilinmesi büyük önem taşır. Ortak yer niteliğindeki bir alanın kiralanması, her zaman tahliye riski barındırır. Kat malikleri kurulu kararı bulunmadan veya yönetim planına aykırı şekilde yapılan kiralamalarda, kiracı iyi niyetli olsa dahi tahliye edilme ihtimaliyle karşı karşıya kalabilir. Bu nedenle kapıcı dairesi kiralamak isteyen kişilerin, mutlaka kat malikleri kurulu kararını ve yönetim planını incelemesi gerekir. Kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, yalnızca ekonomik bir tercih değil; aynı zamanda ciddi hukuki sonuçları olan bir işlemdir. Kat mülkiyeti hukukunun emredici hükümleri dikkate alınmadan yapılan her işlem, ileride hem kat malikleri hem de kiracılar açısından çözümü zor uyuşmazlıklara neden olabilir.