Kira ilişkilerinde taraflar arasındaki en temel borç, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğüdür. Ancak bu borç, süresiz şekilde talep edilebilen bir alacak değildir. Hukuk düzeni, belirli bir süre içinde ileri sürülmeyen alacakların zamanaşımına uğrayacağını kabul etmiştir. Bu durum kira borcu bakımından da geçerlidir. Kira borcu zamanaşımı süresi dolduğunda, alacak hakkı tamamen ortadan kalkmaz; ancak borçlu zamanaşımı def’ini ileri sürerse alacak mahkeme veya icra yoluyla tahsil edilemez hale gelir.
Uygulamada en çok sorulan sorulardan biri kira alacağı kaç yıl içinde talep edilebilir sorusudur. Ev sahipleri bazen geçmişe dönük uzun yıllara ait kira bedellerini talep etmek isterken, kiracılar da hangi süreden sonra borcun zamanaşımına uğrayacağını merak etmektedir. Bu nedenle zamanaşımı süresi kira hukukunda hem alacaklı hem de borçlu açısından kritik öneme sahiptir. Bu tür uyuşmazlıklarda hak kaybı yaşanmaması için bir kira hukuku avukatı tarafından hukuki değerlendirme yapılması çoğu zaman önem taşır.
Kira Alacaklarında Zamanaşımı Süresi Kaç Yıldır?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira alacakları, dönemsel edim niteliğinde olduğundan beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre her bir kira dönemi için ayrı ayrı işlemeye başlar. Örneğin 2020 yılı Ocak ayına ait ödenmeyen kira bedeli için zamanaşımı süresi, o bedelin muaccel olduğu tarihten itibaren beş yıl sonra dolacaktır. Aynı şekilde her ayın kira borcu, kendi ödeme gününden itibaren bağımsız şekilde zamanaşımına tabi olur.
Bu düzenleme yalnızca kira bedeli için değil, kira sözleşmesinden doğan yan gider alacakları bakımından da uygulanabilir. Aidat, ortak gider veya kira sözleşmesinde kararlaştırılmış ek ödemeler de belirli şartlarda dönemsel alacak olarak değerlendirilir. Ancak tazminat veya farklı hukuki sebeplere dayanan talepler bakımından zamanaşımı süresi değişiklik gösterebilir. Beş yıllık süre, alacağın talep edilebilir hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle kira sözleşmesinin sona ermiş olması zamanaşımı süresini tek başına değiştirmez. Her kira dönemi için ayrı bir başlangıç tarihi söz konusudur.
Zamanaşımı Süresini Durduran ve Kesen Haller
Zamanaşımı süresi kesilebilir veya durabilir. Bu durum kira alacakları bakımından da önemlidir. Alacaklının borçluya karşı icra takibi başlatması, dava açması veya borçlunun borcu açıkça kabul etmesi zamanaşımını kesen haller arasında yer alır. Zamanaşımı kesildiğinde süre baştan işlemeye başlar.
Örneğin ev sahibi, ödenmeyen kira bedeli için icra takibi başlatmışsa zamanaşımı kesilir ve takip sürecinden sonra yeniden işlemeye başlar. Aynı şekilde kiracının borcu yazılı olarak kabul etmesi veya kısmi ödeme yapması da zamanaşımını kesebilir. Bu nedenle kiracıların geçmiş borçlara ilişkin yazılı beyanlarda bulunurken dikkatli olmaları gerekir. Zamanaşımının durması ise daha sınırlı hallerde söz konusudur. Taraflar arasında dava süreci devam ederken veya kanunda belirtilen özel durumlar mevcutken süre işlemez. Ancak kira hukukunda en sık karşılaşılan durum zamanaşımının kesilmesidir.
Zamanaşımına Uğrayan Kira Borcu İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?
Zamanaşımına uğrayan kira borcu, teknik olarak “doğal borç” niteliğine dönüşür. Bu, borcun tamamen ortadan kalkmadığı; ancak borçlunun zamanaşımı def’ini ileri sürmesi halinde zorla tahsil edilemeyeceği anlamına gelir. Ev sahibi zamanaşımına uğramış kira alacağı için icra takibi başlatabilir; ancak kiracı süresi içinde zamanaşımı itirazında bulunursa takip iptal edilir. Bu nedenle zamanaşımı süresi kira alacakları bakımından alacaklı için dikkatle takip edilmesi gereken bir süredir. Beş yıllık süre geçtikten sonra yapılan icra takibinde kiracının zamanaşımı savunması ileri sürmesi halinde alacağın tahsili mümkün olmayacaktır. Ancak kiracı zamanaşımı itirazında bulunmazsa ve borcu kabul ederse ödeme gerçekleşebilir.
Zamanaşımı, kamu düzenine ilişkin bir husus değildir; mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınmaz. Borçlu tarafından ileri sürülmesi gerekir. Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların hak kaybına uğramaması için kira alacaklarına ilişkin süreleri doğru şekilde hesaplaması büyük önem taşır. Kira borcu zamanaşımı süresi genel olarak beş yıl olup, her kira dönemi için ayrı ayrı işlemektedir. Sürenin kesilmesi veya durması mümkündür; ancak zamanaşımı dolduktan sonra alacak, borçlunun itirazı halinde zorla tahsil edilemez. Bu nedenle kira ilişkilerinde hem alacaklı hem borçlu tarafın süreler konusunda bilinçli hareket etmesi hukuki güvenlik açısından gereklidir.