Kira sözleşmelerinde ev sahibinin alacağını güvence altına almak amacıyla en sık başvurulan yöntemlerden biri müteselsil kefalet uygulamasıdır. Özellikle kiracının ekonomik durumunun yeterli görülmediği, uzun süreli kira ilişkilerinin kurulduğu veya yüksek bedelli kiralamalarda, kiraya verenler çoğu zaman bir kefil talep eder. Bu noktada kefalet türü büyük önem taşır. Çünkü kefilin sorumluluğunun kapsamı, sıradan kefalet ile müteselsil kefalet arasında ciddi farklılıklar içerir. Müteselsil kefil olan kişi, çoğu zaman bu sorumluluğun boyutunu tam olarak kavramadan kira sözleşmesini imzalamakta ve ilerleyen süreçte yüksek miktarlı borçlarla karşı karşıya kalabilmektedir; bu nedenle sözleşme imzalanmadan önce bir kira hukuku avukatından hukuki değerlendirme alınması önemlidir.
Müteselsil kefalet, kiraya veren açısından son derece güçlü bir teminattır. Kiracı borcunu ödemezse, ev sahibinin öncelikle kiracıya başvurması gerekmez; kefile doğrudan yönelme imkânı doğar. Bu durum, kefili adeta kiracıyla eşdeğer bir borçlu konumuna getirir. Kira borcunun yanı sıra yan giderler, gecikme faizleri ve bazı durumlarda tazminatlar dahi kefilin sorumluluk alanına girebilir. Bu nedenle kira sözleşmesinde müteselsil kefil olmanın hukuki sonuçları, hem kiracı hem kefil hem de ev sahibi bakımından dikkatle değerlendirilmelidir.
Müteselsil Kefaletin Hukuki Tanımı
Müteselsil kefalet, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş bir kefalet türüdür. Kanuna göre müteselsil kefil, asıl borçlu ile birlikte borcun tamamından sorumlu olmayı kabul eden kişidir. Bu sorumluluk, “alacaklı dilerse borcun tamamını borçludan, dilerse kefilden talep edebilir” anlamına gelir. Müteselsil kefalette alacaklının seçimlik hakkı vardır ve bu hak, borcun tahsilini kolaylaştıran güçlü bir hukuki araçtır.
Kira sözleşmelerinde müteselsil kefalet genellikle açık ve net ifadelerle düzenlenir. “Kefil, kira borcundan müteselsilen sorumludur” şeklindeki ibare, kefilin tüm borçtan sorumlu olduğunu ortaya koyar. Bu ibare bulunmadığı sürece kefalet, adi kefalet olarak değerlendirilir ve bu durumda alacaklının önce kiracıya başvurması gerekir. Dolayısıyla müteselsil kefaletin doğabilmesi için sözleşmede bu hususun açıkça yazılı olması zorunludur. Hukuki anlamda müteselsil kefalet, kefilin borca ikincil değil, birinci derecede sorumlu hale gelmesini sağlar. Bu durum, kefilin borç ilişkisindeki konumunu son derece ağırlaştırır ve çoğu zaman kefil açısından ciddi mali riskler doğurur.
Kefilin Kira Borcundan Doğan Mali Sorumluluğu
Müteselsil kefilin mali sorumluluğu, kira bedeliyle sınırlı değildir. Kefil, kiracının ödemediği aylık kira bedellerinden, birikmiş kira borçlarından, gecikme faizlerinden ve sözleşmede kararlaştırılmış yan giderlerden sorumlu tutulabilir. Ayrıca kira sözleşmesinde cezai şart bulunuyorsa, bu cezai şartın da kefilin sorumluluk alanına girmesi mümkündür.
Kira borcunun yanında, kiracının taşınmazda verdiği zararlar, aidat borçları ve bazı durumlarda tahliye sürecine ilişkin masraflar da kefilin karşısına çıkabilir. Özellikle tahliye sonrası ortaya çıkan kira alacakları ve ecrimisil talepleri, müteselsil kefil açısından ciddi risk oluşturur. Ev sahibi, kiracının taşınmazı zamanında boşaltmaması halinde doğan zararı da kefilden talep edebilir. Kefilin sorumluluğu, çoğu zaman kira sözleşmesinin süresiyle sınırlı olduğu düşünülse de bu her zaman doğru değildir. Eğer kefalet sözleşmesi süre bakımından açıkça sınırlandırılmamışsa, kefilin sorumluluğu kira ilişkisinin devamı boyunca sürebilir. Bu nedenle müteselsil kefil olan kişi, uzun yıllar boyunca doğabilecek borçlardan sorumlu hale gelebilir.
Ev Sahibinin Doğrudan Kefile Başvurma Hakkı
Müteselsil kefaletin en dikkat çekici sonucu, ev sahibinin kiracıya başvurmadan doğrudan kefile yönelme hakkıdır. Ev sahibi, kira borcunun ödenmemesi halinde herhangi bir ihtar göndermeden veya icra takibini kiracıya yöneltmeden kefil aleyhine icra takibi başlatabilir. Bu durum, kefil açısından çoğu zaman beklenmedik ve ağır sonuçlar doğurur.
Ev sahibinin doğrudan kefile başvurabilmesi, kefilin “önce kiracıdan tahsil edilsin” şeklinde bir itirazda bulunmasını engeller. Müteselsil kefil, bu tür bir itiraz hakkına sahip değildir. Borç muaccel hale geldiği anda, kefil de borçtan sorumlu hale gelir. Uygulamada bu durum, kiracının borcunu ödemediği ilk ayda dahi kefilin icra takibiyle karşılaşmasına yol açabilir. Kefil, borcu ödemek zorunda kaldıktan sonra kiracıya rücu etme hakkına sahiptir. Ancak rücu hakkı, çoğu zaman teoride var olan fakat pratikte tahsil edilmesi zor bir haktır. Kiracının ödeme gücünün bulunmaması, kefilin ödediği bedeli geri almasını imkânsız hale getirebilir. Bu da müteselsil kefaletin ne denli ağır bir yükümlülük olduğunu gösterir.
Müteselsil Kefaletin Süre ve Şekil Şartları
Müteselsil kefaletin geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun öngördüğü sıkı şekil ve süre şartlarına uyulması gerekir. Kefalet sözleşmesi mutlaka yazılı olmalıdır. Ayrıca kefilin sorumlu olacağı azami tutar, kefalet tarihi ve kefilin el yazısıyla yazılmış sorumluluk beyanı bulunmalıdır. Bu unsurlardan birinin eksik olması halinde kefalet geçersiz sayılır. Kira sözleşmelerinde kefalet genellikle sözleşmenin bir maddesi olarak düzenlenir. Ancak kefilin sorumluluğunun geçerli olabilmesi için, kefilin bu sorumluluğu el yazısıyla kabul etmesi gerekir. Matbu sözleşmelere atılan imza tek başına yeterli değildir. Uygulamada bu husus sıkça gözden kaçmakta ve ilerleyen süreçte kefaletin geçersizliği gündeme gelmektedir.
Süre bakımından da müteselsil kefaletin sınırlandırılması büyük önem taşır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kefalet süresi, kanun gereği en fazla on yıl ile sınırlıdır. Bu sürenin sonunda kefilin sorumluluğu kendiliğinden sona erer. Ancak bu sürenin başlangıcı ve sözleşmede nasıl düzenlendiği, her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Müteselsil kefalet, kira ilişkilerinde güçlü bir teminat aracı olmakla birlikte, kefil açısından son derece ağır sonuçlar doğurabilen bir hukuki taahhüttür. Bu nedenle kira sözleşmesinde müteselsil kefil olmayı kabul eden kişilerin, sorumluluğun kapsamını, süresini ve doğuracağı mali sonuçları açıkça bilerek hareket etmesi büyük önem taşır.