Kira tespit davaları, özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun olduğu dönemlerde kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıkların merkezinde yer alır. Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte açılan kira tespit davalarında mahkeme, kira bedelini yalnızca sözleşmedeki artış hükümlerine veya TÜFE oranlarına bakarak belirlemez; emsal kiralar, taşınmazın durumu ve hakkaniyet ilkesi birlikte değerlendirilir. Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri de mahkemelerin kira bedelini belirlerken hakkaniyet indirimi yapıp yapmayacağı ve bunun zorunlu olup olmadığıdır. Hakkaniyet indirimi, kira bedelinin salt piyasa verilerine göre belirlenmesi halinde ortaya çıkabilecek ölçüsüz sonuçların dengelenmesini amaçlayan bir hukuki araçtır.
Türk Borçlar Kanunu, kira tespitinde hakime geniş bir takdir yetkisi tanımaktadır. Bu takdir yetkisi, yalnızca matematiksel hesaplamalara dayanmaz; sosyal ve ekonomik gerçeklerin de gözetilmesini gerektirir. Hakkaniyet indirimi, tam da bu noktada devreye girer. Mahkeme, bilirkişi tarafından belirlenen emsal kira bedelini aynen kabul etmek zorunda değildir. Belirlenen bedelin, somut olayda kiracı açısından aşırı ve orantısız sonuçlar doğuracağı kanaatine varırsa, hakkaniyet indirimi yapabilir. Ancak bu indirimin her dava için zorunlu olup olmadığı, yargı uygulamasında olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Kira tespit davalarında hakkaniyet indiriminin uygulanıp uygulanmayacağı, kira hukuku kapsamında hakimin takdir yetkisiyle doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle davanın başından itibaren kira ilişkisinin süresi, tarafların sözleşme davranışları ve emsal kira bedellerinin doğru şekilde ortaya konulması büyük önem taşır. Uygulamada, mahkemelerin hakkaniyet indirimi konusundaki yaklaşımı dosyanın teknik ayrıntılarına göre değişebildiğinden, sürecin bir kira hukuku avukatı tarafından değerlendirilmesi, olası hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından belirleyici olabilmektedir.
Hakkaniyet İndirimi ile TÜFE Artışı Arasındaki Fark Nedir?
Hakkaniyet indirimi ile TÜFE artışı, kira hukukunda çoğu zaman birbirine karıştırılan iki farklı kavramdır. TÜFE artışı, kira sözleşmesinin ilk beş yılı içinde uygulanabilecek yasal artış sınırını ifade eder. Taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsalar dahi, konut ve çatılı işyeri kiralarında TÜFE on iki aylık ortalamayı aşan artışlar geçerli değildir. Bu dönemde mahkemenin takdir yetkisi sınırlıdır ve kira artışı büyük ölçüde TÜFE oranına bağlıdır.
Hakkaniyet indirimi ise beşinci yılın sonunda açılan kira tespit davalarında gündeme gelir. Bu aşamada mahkeme, TÜFE oranıyla sınırlı kalmaz; emsal kiralar esas alınarak kira bedelini yeniden belirler. Ancak emsal kiralara birebir uyulması, özellikle uzun süredir kiracı olan kişiler açısından ani ve yüksek artışlara yol açabilir. İşte bu noktada hakkaniyet indirimi, emsal kira bedelinden belirli bir oran düşülerek kira artışının daha dengeli hale getirilmesini sağlar.
Aradaki temel fark, TÜFE artışının kanuni bir üst sınır olması, hakkaniyet indiriminin ise hakimin takdirine dayanan bir dengeleme mekanizması olmasıdır. TÜFE artışı matematiksel ve objektif bir kriterken, hakkaniyet indirimi somut olayın özelliklerine göre değişkenlik gösterir. Bu nedenle her kira tespit davasında aynı oranda veya otomatik bir hakkaniyet indirimi yapılması söz konusu değildir.
Kiracının Gelir Durumu Mahkeme Kararında Etkili Olur Mu?
Kiracının gelir durumu, kira tespit davalarında mahkemenin doğrudan esas aldığı bir kriter değildir; ancak dolaylı olarak değerlendirme konusu olabilir. Kira tespit davaları, tarafların kişisel durumlarından ziyade taşınmazın piyasa değerine ve kira ilişkisine odaklanır. Buna rağmen hakkaniyet ilkesinin uygulanması aşamasında, kiracının ekonomik koşulları tamamen göz ardı edilmez. Özellikle uzun süredir aynı taşınmazda oturan, kira bedelini düzenli ödeyen ve ani artışlar karşısında ciddi mağduriyet yaşayacak kiracılar bakımından mahkemeler daha temkinli davranabilmektedir.
Yargıtay uygulamasında, kiracının gelir durumunun tek başına belirleyici olmadığı; ancak kira artışının kiracı açısından ölçüsüz sonuçlar doğurup doğurmadığının değerlendirilmesinde dikkate alınabileceği kabul edilmektedir. Bu yaklaşım, hakkaniyet indiriminin sosyal boyutunu ortaya koyar. Mahkeme, kiracının gelir durumunu doğrudan bir indirim sebebi olarak görmez; fakat emsal kira bedelinin uygulanması halinde ortaya çıkacak dengenin bozulup bozulmayacağını değerlendirirken bu unsuru göz önünde bulundurabilir.
Kiraya verenin ekonomik durumu da bu dengede rol oynar. Mahkeme, yalnızca kiracının korunması amacını gütmez; kiraya verenin mülkiyet hakkını da gözetir. Bu nedenle hakkaniyet indirimi, tek taraflı bir koruma mekanizması değil, iki taraf arasındaki menfaat dengesini sağlamaya yönelik bir araçtır.
Hakkaniyet İndirimi Tüm Kira Tespit Davalarında Uygulanır Mı?
Hakkaniyet indiriminin tüm kira tespit davalarında otomatik olarak uygulanması söz konusu değildir. Mahkeme, her somut olayda hakkaniyet indirimi yapıp yapmayacağını ayrı ayrı değerlendirir. Bazı durumlarda emsal kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki fark makul seviyedeyse, mahkeme herhangi bir indirim yapmadan bilirkişi raporunu esas alabilir. Özellikle yeni kiralanmış taşınmazlarda veya kısa süreli kira ilişkilerinde hakkaniyet indirimi daha sınırlı uygulanmaktadır.
Buna karşılık uzun yıllardır aynı taşınmazda oturan kiracılar açısından, emsal kiralara birebir geçiş çoğu zaman ağır sonuçlar doğurur. Yargıtay, bu tür durumlarda belirli oranlarda hakkaniyet indirimi yapılmasını yerleşik içtihat haline getirmiştir. Uygulamada bu indirim oranları genellikle yüzde on ile yüzde yirmi beş arasında değişmekte; ancak bu oranlar bağlayıcı bir kural niteliği taşımamaktadır. Hakim, taşınmazın konumu, kullanım şekli, kira ilişkisinin süresi ve tarafların davranışlarını birlikte değerlendirerek karar verir.
Dolayısıyla hakkaniyet indirimi, her kira tespit davasında uygulanması zorunlu bir mekanizma değildir; ancak koşulları oluştuğunda mahkemenin başvurabileceği güçlü bir dengeleme aracıdır. Tarafların bu indirimi mutlak bir hak veya mutlak bir yükümlülük olarak görmesi hukuken doğru değildir.
Mahkeme Tarafından Orantısız Kira Artışı Nasıl Dengelenir?
Mahkemelerin temel amacı, kira bedelini belirlerken taraflar arasında adil ve sürdürülebilir bir denge kurmaktır. Orantısız kira artışları, hem kiracının barınma hakkını zedeler hem de kira ilişkisinin devamını imkânsız hale getirebilir. Bu nedenle mahkeme, bilirkişi raporuyla belirlenen emsal kira bedelini olduğu gibi kabul etmek yerine, somut olayın özelliklerine göre bu bedeli dengeleyebilir.
Bu dengeleme çoğu zaman hakkaniyet indirimi yoluyla yapılır. Mahkeme, emsal kira bedelini belirledikten sonra, mevcut kira bedeli ile yeni bedel arasındaki farkın kiracı açısından ne ölçüde ağır olduğunu değerlendirir. Eğer artış, kısa sürede kiracının kira ilişkisini sürdürmesini fiilen imkânsız hale getiriyorsa, mahkeme bu artışı kademeli veya indirimli şekilde uygulayabilir. Bu yaklaşım, kira hukukunun temel ilkelerinden biri olan dürüstlük ve ölçülülük ilkesiyle uyumludur.
Mahkeme ayrıca kira artışının geçmişe etkisini de dikkate alır. Kira tespit davalarında belirlenen yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, artışın ağırlığını doğrudan etkiler. Hakkaniyet indirimiyle birlikte bu tarih belirlemesi, orantısız sonuçların önüne geçilmesinde önemli rol oynar. Böylece kira artışı, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını koruyan hem de kiracının barınma ihtiyacını gözeten bir denge içinde uygulanmış olur. Kira tespit davalarında hakkaniyet indirimi, matematiksel bir formülden ziyade hukuki bir denge arayışının sonucudur. Mahkemenin bu indirimi yapıp yapmaması, somut olayın tüm koşullarının birlikte değerlendirilmesine bağlıdır ve bu yönüyle her dava kendi içinde özgün bir nitelik taşır.