Kira artışı, kira ilişkilerinin en sık uyuşmazlığa konu olan alanlarından biridir. Ev sahipleri, her yeni kira döneminde artan maliyetler nedeniyle kira bedelini yükseltmek isterken, kiracılar bu artışı kabul etmeyebilir. Ancak kira zammının nasıl yapılacağı ve kiracının bu artışı reddetmesi durumunda ne tür hukuki adımlar atılabileceği, Türk Borçlar Kanunu’nda açık şekilde düzenlenmiştir.
Kira artışıyla ilgili yaşanan uyuşmazlıklar, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin sıkça mahkemeye başvurmasına neden olmaktadır. Bu süreçte tarafların hak kaybı yaşamaması ve doğru adımları atması için bir kira hukuku avukatı ile çalışmak oldukça önemlidir. Kira artış oranı, tespit davası veya tahliye süreci gibi konular teknik detaylar içerdiğinden, uzman desteği yasal sürecin sağlıklı ilerlemesini sağlar.
Kira Artışına Uymayan Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Kiracı, yasal sınırlar içinde belirlenen kira artışını ödemekle yükümlüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu oran her yıl Resmî Gazete’de yayımlanır ve kira sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmış olsa bile, bu sınır aşılmaz.
Kiracı, yasal oranda yapılan artışı kabul etmezse, ev sahibinin tek başına kiracıyı tahliye etme hakkı yoktur. Ancak kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracı temerrüde düşer. Bu durumda ev sahibi, yazılı ihtar göndererek kiracıya borcunu ödemesi için süre tanır. Süre sonunda ödeme yapılmazsa, tahliye davası açılabilir.
Yargıtay uygulamasına göre, kiracının kira artışını tamamen reddetmesi ve hiçbir ödeme yapmaması, temerrüt nedeniyle tahliye sebebi sayılır. Ancak kiracının artış oranını düşük uygulaması hâlinde, ev sahibinin öncelikle kira tespit davası açması gerekir.
Kira Artışına Uymayan Kiracıya Dava Açma Süreci Nasıl İşler?
Ev sahibi, kiracıyla uzlaşma sağlanamaması hâlinde kira tespit davası açabilir. Bu dava, kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemiş veya belirlenen oran yasal sınırı aşmışsa açılır. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle taşınmazın konumunu, emsal kira bedellerini, ekonomik koşulları ve TÜFE oranını değerlendirerek adil bir kira bedeli belirler.
Kira tespit davası açılabilmesi için, ev sahibinin yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Dava açılmadan önce yapılan bu bildirim, mahkemece geçerli bir başvuru şartı olarak kabul edilir.
Mahkemenin belirlediği kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur. Kiracı bu bedeli ödemezse, ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Böylece hem yeni kira bedeli belirlenmiş olur hem de kiracının yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde tahliye yolu açılır.
Kira Artışına Uymayan Kiracı Tahliyesinde Mahkeme Kararları Ne Yöndedir?
Mahkemeler, kira artışı uyuşmazlıklarında her iki tarafın menfaatini gözeterek karar verir. Kiracının ekonomik koşulları, artış oranının hakkaniyete uygunluğu ve ev sahibinin taşınmazdan elde ettiği gelir gibi unsurlar birlikte değerlendirilir. Ancak kiracının kötü niyetli şekilde kira artışını reddetmesi, kira bedelini uzun süre ödememesi veya eksik ödemesi durumunda mahkemeler genellikle ev sahibi lehine karar verir.
Öte yandan, kira artış oranının yasal sınırın üzerinde belirlenmesi veya sözleşmede haksız şartlar bulunması hâlinde, mahkeme kiracının lehine karar verebilir. Bu nedenle, kira ilişkilerinde her iki tarafın da yasal sınırlara uyması büyük önem taşır.
Kira artışı uyuşmazlıkları, hem kira tespit davası hem de tahliye davası süreçlerinde teknik bilgi ve delil gerektirir. Tarafların bu süreçte hukuki destek alması, sürecin doğru yürütülmesi açısından en sağlıklı yoldur.
Kira artışını kabul etmeyen kiracıya karşı ev sahibinin doğrudan tahliye hakkı bulunmasa da, yasal yollarla kira bedelinin tespiti ve gerektiğinde tahliye talebi mümkündür. Bu süreçte doğru delillerle hareket etmek ve usul kurallarına uymak, ev sahibinin hakkını güvence altına alır.