Kira sözleşmesi, belirli bir süre boyunca kiracı ve ev sahibinin haklarını koruyan bir anlaşmadır. Ancak bazı durumlarda kiracılar, sözleşme süresi dolmadan evi boşaltmak zorunda kalabilir. İş değişikliği, şehir değişimi, ailevi nedenler veya ekonomik sıkıntılar bu durumlardan bazılarıdır.
Peki, kiracı sözleşme süresi dolmadan evi boşaltırsa tazminat ödemek zorunda kalır mı? Bu sorunun yanıtı, sözleşmenin içeriğine, kiracının davranışına ve ev sahibinin uğradığı zararın niteliğine göre değişir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, sözleşme süresi bitmeden taşınmazı boşaltırsa, ev sahibinin zararını tazmin etmekle yükümlüdür. Bu zarar, kiralananın yeniden kiraya verilmesine kadar geçen süre içinde doğan kira kaybı olabilir.
Ancak ev sahibi, zararın gerçekten oluştuğunu ispat etmekle yükümlüdür. Kiracı, taşınmazı erken boşaltmış olsa bile, eğer ev sahibi evi hemen yeniden kiraya vermişse, tazminat talebi hakkaniyete uygun düşmez.
Bu tür durumlarda tarafların yasal haklarını koruyabilmesi için, sürecin kira hukuku avukatı desteğiyle yürütülmesi oldukça önemlidir.
Erken Tahliyenin Hukuki Sonuçları
Kiracının kira sözleşmesi devam ederken evi boşaltması, sözleşmeye aykırılık anlamına gelir. Bu durumda kiracı, sözleşmenin erken feshi nedeniyle tazminat sorumluluğu altına girer.
Ev sahibi, kiralanan taşınmazın boş kaldığı dönemde uğradığı kira kaybını kiracıdan talep edebilir. Ancak bu talep sınırsız değildir; ev sahibinin zararı sadece boş kalan süreyle sınırlı olmalıdır.
Yargıtay içtihatlarına göre, kiracı evi erken boşalttığında ev sahibi taşınmazı yeniden kiraya vermek için gerekli makul çabayı göstermelidir. Eğer ev sahibi evi uzun süre boş bırakırsa, bu durum “zararın azaltılmaması” olarak değerlendirilir ve tazminat talebi reddedilebilir.
Ayrıca, erken tahliye durumunda kiracı, depozitosunu hemen geri alamaz. Ev sahibi, taşınmazın hasarsız teslim edildiğini ve kira borçlarının tamamen ödendiğini tespit ettikten sonra depozitoyu iade etmekle yükümlüdür.
Kira Sözleşmesinde Cezai Şart Varsa Ne Olur?
Bazı kira sözleşmelerinde, kiracının erken çıkması hâlinde belirli bir cezai şart (penaltı bedeli) öngörülür. Bu cezai şart, kiracının sözleşmeyi haksız şekilde feshetmesi durumunda, ev sahibine ödenmesi gereken sabit bir tutarı ifade eder.
Ancak cezai şartın geçerli olabilmesi için sözleşmede açık ve net şekilde belirtilmiş olması gerekir. “Kiracı erken çıkarsa bir kira bedeli tutarında ceza öder” gibi ifadeler buna örnektir.
Yargıtay uygulamalarına göre cezai şart maddeleri, kiracının özgürlüğünü aşırı derecede kısıtlamamalıdır. Bu nedenle belirlenen tutar fahiş (ölçüsüz) bir miktarsa, mahkeme bu cezayı indirebilir veya geçersiz sayabilir.
Kiracı, cezai şart öngörülmüş bir sözleşmede dahi, haklı nedenlerle evi erken boşaltmışsa (örneğin iş yerinin taşınması, sağlık gerekçeleri, konutun yaşanmaz hale gelmesi), cezai şarttan sorumlu tutulmaz.
Bu tür durumlarda sözleşmenin içeriği dikkatle incelenmeli ve tarafların yükümlülükleri yasal çerçevede değerlendirilmelidir.
Ev Sahibinin Uğradığı Zarar Nasıl Hesaplanır?
Ev sahibinin uğradığı zarar, genellikle kira kaybı üzerinden hesaplanır. Kiracı evi boşalttığında, ev sahibi evi yeniden kiraya verene kadar geçen süre boyunca kira gelirinden mahrum kalır.
Ancak bu zararın tazmin edilebilmesi için, ev sahibinin bu süre zarfında taşınmazı kiraya vermek için makul çaba göstermesi gerekir.
Örneğin, kiracı evi boşalttıktan hemen sonra başka bir kiracı bulunmuşsa, ev sahibinin zararından söz edilemez. Buna karşılık ev birkaç ay boş kalmışsa, bu süreye ait kira bedelleri eski kiracıdan talep edilebilir.
Zarar hesabı yapılırken sadece kira bedeli değil, taşınmazın hasar durumu, ilan giderleri veya kiralama komisyonu gibi ek masraflar da dikkate alınabilir.
Bazı mahkemeler, tazminatın belirlenmesinde hakkaniyet indirimi uygular. Yani kiracının niyetinin kötü olmaması veya ekonomik zorluk yaşaması gibi nedenler, ödenecek miktarın düşürülmesine yol açabilir.
Kiracının Tazminat Sorumluluğundan Kurtulma Yolları
Kiracının erken tahliye nedeniyle tazminat ödememesi bazı durumlarda mümkündür.
Öncelikle kiracı, evi erken boşaltacağı tarihten makul bir süre önce (genellikle 30 gün) ev sahibine yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, ev sahibine evi yeniden kiraya verebilmesi için zaman tanır ve kiracının sorumluluğunu azaltır.
Kiracı ayrıca, evi devralacak yeni bir kiracı bulabilir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı ev sahibine aynı koşullarda kira ödemeye hazır bir kiracı bulduğunda, tazminat sorumluluğu sona erer.
Ancak yeni kiracının güvenilirliği ve ödeme gücü, ev sahibi tarafından makul şekilde değerlendirilebilir.
Bir diğer kurtuluş yolu da haklı fesih nedenidir. Eğer konutta ciddi tadilat ihtiyacı varsa, yaşanmaz hale gelmişse veya sağlık açısından risk taşıyorsa, kiracının erken tahliye hakkı doğar ve tazminat yükümlülüğü ortadan kalkar.
Bu gibi durumlarda kiracı, haklı nedenini belgeleyerek süreci hukuki çerçevede yürütmelidir. Aksi hâlde ev sahibinin zarar tazmini talebiyle karşı karşıya kalabilir.