Kira ilişkilerinde tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Ancak bazı durumlarda bu ilişkinin sona erdirilmesi gerekebilir. Kiracı tahliyesi, kiracının kira sözleşmesinin bitmesi, yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya yasal nedenlerle kiralanan taşınmazdan çıkarılması sürecidir.
Bu süreç yalnızca ev sahibinin talebiyle değil, aynı zamanda kanunda belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde mahkeme kararıyla da uygulanabilir. Tahliye işlemi keyfi biçimde yapılamaz; her zaman belirli bir yasal dayanak ve usul gerekir. Bu nedenle hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını bilmesi, gerektiğinde bir kira hukuk avukatı aracılığıyla profesyonel destek alması büyük önem taşır.
Kiracı tahliyesi, kira borcunun ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım, ihtiyaç nedeniyle boşaltma talebi veya binanın riskli hale gelmesi gibi çeşitli gerekçelere dayanabilir. Her durumda süreç resmi yollarla yürütülmeli, usule uygun bildirimler yapılmalı ve taraflar hak kaybı yaşamamak için yasal sürece uygun hareket etmelidir.
Kiracı Ne Zaman Tahliye Edilebilir?
Kiracı, yalnızca kanunda öngörülen geçerli nedenler oluştuğunda evden çıkarılabilir. Ev sahibinin tahliye talebinde bulunabilmesi için gerekçesini yazılı şekilde belgelendirmesi gerekir.
Kiracının tahliye edilebileceği başlıca durumlar şunlardır:
- Kira borcunun ödenmemesi:
Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi yazılı bir ihtar gönderir. Bu ihtar sonrasında da borç ödenmezse ev sahibi dava açma hakkı kazanır. - Sözleşme süresinin dolması:
Kira süresi sona erdiğinde ev sahibi kiracının evi boşaltmasını isteyebilir. Ancak bu talep, sözleşme bitmeden en az 30 gün önce yazılı olarak bildirilmelidir. Aksi halde sözleşme otomatik olarak uzar. - Ev sahibinin konut ihtiyacı:
Ev sahibi veya birinci derece yakını konutta oturmak istiyorsa, bu durumu ispatlayarak tahliye talep edebilir. Ancak ihtiyaç gerekçesinin samimi ve zorunlu olması gerekir. - Yıkım veya yeniden inşa:
Bina riskli durumda ise ya da yeniden yapılacaksa, kiracının tahliyesi istenebilir. Bu durumda kiracıya taşınma süresi tanınmalı ve süreç resmi tebligatla yürütülmelidir.
Kiracı, bu nedenlerin dışında yalnızca kira dönemi sonunda tahliye edilebilir. Sözleşme devam ederken keyfi bir şekilde çıkarılması mümkün değildir.
Kira Sözleşmesi Devam Ederken Kiracı Çıkarılabilir Mi?
Kira sözleşmesi devam ederken kiracının evden çıkarılması ancak haklı ve yasal nedenlerle mümkündür. Ev sahibinin geçerli bir gerekçe göstermeden kiracıyı tahliye etmesi yasal değildir. Ancak bazı özel durumlarda kiracının sözleşme süresi bitmeden çıkarılması mümkündür.
Kiracının kira borcunu sürekli aksatması, taşınmazı izinsiz olarak üçüncü kişilere devretmesi veya evi sözleşmede belirtilen amacın dışında kullanması gibi hallerde ev sahibi tahliye hakkına sahip olabilir. Aynı şekilde kiracının komşuların huzurunu bozacak davranışlarda bulunması ya da sözleşme hükümlerine kasıtlı olarak aykırı hareket etmesi de tahliye gerekçesi sayılır.
Ev sahibi bu durumlarda kiracıya noter aracılığıyla yazılı bir ihtar göndermelidir. İhtarda, kiracının hangi davranışıyla yükümlülüğünü ihlal ettiği açıkça belirtilmeli ve bu ihlali düzeltmesi için belirli bir süre verilmelidir. Kiracı bu süreye rağmen davranışını değiştirmezse, ev sahibi tahliye davası açabilir. Mahkeme sürecinde hem kira sözleşmesi hem de gönderilen ihtarlar incelenir ve tahliyenin haklı olup olmadığına karar verilir.
Kiracı Tahliye Davasında Hangi Belgeler Gereklidir?
Bir tahliye davası açarken ev sahibinin iddialarını belgeyle desteklemesi zorunludur. Mahkeme süreci tamamen yazılı delillere dayanır. Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini gösteren en temel belgedir ve dava dosyasına eklenmelidir. Ayrıca, kiracıya gönderilen ihtarnamelerin noter aracılığıyla yapılmış olması gerekir; aksi halde geçersiz sayılabilir.
Ödeme dekontları, kiracının kira bedellerini düzenli ödeyip ödemediğini kanıtlayan önemli belgelerdir. Banka kayıtları veya makbuzlar, borcun varlığını ya da yokluğunu göstermek açısından belirleyici olur. Bazı durumlarda, kiracının evi sözleşmeye aykırı biçimde kullandığını gösteren tanık beyanları da mahkemeye sunulabilir.
Eğer tahliye sebebi binanın güvenliği veya deprem riski gibi olağanüstü durumlara dayanıyorsa, resmi kurum raporlarının dosyaya eklenmesi gerekir. Bu belgeler eksiksiz hazırlanmadığı takdirde dava reddedilebilir. Bu nedenle dava açmadan önce belgelerin tamlığı mutlaka kontrol edilmeli ve mümkünse bir hukuk uzmanından destek alınmalıdır.
Kiracı Tahliye Kararına İtiraz Edebilir Mi?
Kiracı, mahkeme tarafından verilen tahliye kararı sonrasında yasal süre içinde itiraz etme hakkına sahiptir. Bu hak, adil yargılanma ilkesinin bir gereğidir ve kiracının olası haksız bir tahliye kararına karşı kendisini savunabilmesine imkân tanır.
Kiracı, kararın hatalı olduğunu veya kendisine savunma hakkı tanınmadığını düşünüyorsa, kararın tebliğ edilmesinden itibaren yedi gün içinde bir üst mahkemeye başvurarak itiraz edebilir. İtiraz sürecinde, kira borcunun aslında ödendiği, gönderilen ihtarların geçersiz olduğu veya tahliye talebinin kötü niyetli yapıldığı gibi gerekçeler ileri sürülebilir.
Mahkeme, itiraz dilekçesini ve sunulan delilleri inceleyerek kararını yeniden değerlendirebilir. Ancak kiracının kötü niyetli bir şekilde itiraz ettiği anlaşılırsa, mahkeme bu talebi reddeder ve karar kesinleşir. Karar kesinleştikten sonra kiracıya evi boşaltması için belirli bir süre tanınır. Bu süre sonunda ev boşaltılmazsa, ev sahibi icra dairesine başvurarak tahliyeyi icra yoluyla gerçekleştirebilir.