Konut ve işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceğidir. Kiracı tahliyesi şartları, tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandığına göre değişir. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin ve kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerini ayrı ayrı düzenlemektedir.
Kiracı Tahliyesi Nedir?
Kiracı tahliyesi, kira ilişkisinin kanunda öngörülen bir sebebe dayanılarak sona erdirilmesi ve kiralananın kiraya verene teslim edilmesi sürecidir. Tahliye; ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, geçerli tahliye taahhüdü veya kira bedelinin ödenmemesi gibi farklı hukuki sebeplere dayanabilir.
Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları ve süreleri bulunduğundan, yalnızca “kiracıyı çıkarmak istiyorum” şeklindeki bir talep yeterli değildir. Hangi hukuki sebebe dayanılacağı ve gerekli işlemlerin zamanında yapılıp yapılmadığı önem taşır.
Kira Sözleşmesinin Süresi Dolunca Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin süresinin dolması, kiraya verene kural olarak tek başına sözleşmeyi sona erdirme hakkı vermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren yalnızca sözleşmenin süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Türk Borçlar Kanunu, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verene ayrıca bir sona erdirme imkânı tanımaktadır. Ancak burada da kanunda belirtilen bildirim sürelerine uyulması gerekir.
Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi bulunması hâlinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir. Bu tahliye sebebi Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesinde düzenlenmiştir.
Tahliye talebinin yalnızca soyut bir ihtiyaç iddiasına dayanmaması gerekir. Somut olayda ileri sürülen gereksinimin niteliği mahkeme tarafından değerlendirilir. Davanın açılacağı süre de sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre önem taşır.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye Mümkün mü?
Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme amacıyla kullanılmasının mümkün olmaması hâlinde de kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu bu durumu kiraya verenden kaynaklanan dava yoluyla sona erdirme sebepleri arasında düzenlemektedir.
Burada yapılacak işlemin niteliği önemlidir. Her basit tadilat kiracının tahliyesi için yeterli değildir; çalışmanın kiralananın kullanımını engelleyen nitelikte olup olmadığı somut olay çerçevesinde değerlendirilir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?
Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Bununla birlikte taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının gerçek konut ya da işyeri gereksinimi bulunması hâlinde belirli şartlarla tahliye talebinde bulunabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi kapsamında yeni malikin, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve kanunda belirtilen süreleri gözetmesi önem taşır.
Tahliye Taahhütnamesiyle Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kiracı, kiralananın kendisine teslim edilmesinden sonra, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ancak belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Bu düzenleme Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yer almaktadır.
Tahliye taahhüdünün özellikle yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması önemlidir. Kanun ayrıca kiraya verene, taahhütte belirtilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma imkânı tanımaktadır.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının kira bedelini ödememesi de tahliye sürecine neden olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde, kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı yazılı ihtarda bulunulması özel bir tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.
Bu yöntemde ihtarların hukuken geçerli olması ve ilgili sürelerin doğru hesaplanması önemlidir. Ayrıca kira borcunun ödenmemesine bağlı olarak icra hukuku kapsamında farklı tahliye yolları da gündeme gelebilir.
Kiracının veya Eşinin Başka Konutu Varsa Tahliye Mümkün mü?
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması da belirli şartlar altında tahliye sebebi olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu konutun varlığını bilmiyor olması ve kanunda öngörülen sürede dava açması gerekir.
Kiracı Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bununla birlikte İcra ve İflas Kanunu kapsamında kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur.
Bu nedenle tahliye davası açılacaksa somut uyuşmazlık açısından dava şartı arabuluculuk sürecinin bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi gerekir. Adalet Bakanlığı da kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuğun 1 Eylül 2023’te başladığını belirtmektedir.
Kiracı Tahliyesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi bittiyse kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin sona ermesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı sağlamaz.
Ev sahibi kendi oturacaksa kiracıyı çıkarabilir mi?
Kanunda belirtilen gerçek konut veya işyeri gereksiniminin bulunması hâlinde tahliye davası gündeme gelebilir.
Tahliye taahhütnamesi varsa dava açılabilir mi?
Kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verilen ve kanuni şartları taşıyan tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talep edilebilir.
Tahliye davasından önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan dava kapsamındaki uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar saklı olmak üzere dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.
Sonuç
Kiracı tahliyesi, yalnızca ev sahibinin taşınmazın boşaltılmasını istemesiyle gerçekleştirilebilen bir işlem değildir. İhtiyaç, yeniden inşa, yeni malikin gereksinimi, tahliye taahhütnamesi veya kira bedelinin ödenmemesi gibi kanunda düzenlenen hukuki sebeplerden birinin bulunması ve ilgili sürelere uyulması gerekir.
Tahliye sebebinin yanlış belirlenmesi veya kanuni sürelerin geçirilmesi sürecin uzamasına ve hak kaybına neden olabileceğinden, her kira uyuşmazlığının kendi koşulları çerçevesinde değerlendirilmesi önemlidir.