Miras kalan taşınmazların kiraya verilmesi, uygulamada en sık uyuşmazlık çıkan konulardan biridir. Birden fazla mirasçının bulunduğu durumlarda, taşınmaz üzerinde henüz paylaşım yapılmamışsa mülkiyet türü elbirliği mülkiyeti olarak kabul edilir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar, taşınmazın belirli paylarına değil, taşınmazın tamamına birlikte sahiptir. Bu nedenle miras kalan bir evin kiraya verilmesi, tek bir mirasçının iradesiyle serbestçe yapılabilecek bir işlem değildir. Ancak uygulamada sıklıkla, mirasçılardan birinin diğerlerinin rızasını almadan evi kiraya verdiği görülmektedir.
Bu tür miras kaynaklı kira uyuşmazlıklarında, mülkiyet yapısının doğru tespit edilmesi ve işlemlerin hukuka uygun şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Özellikle elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet ve mirasçıların oybirliği gerektiren tasarrufları gibi teknik konular, uygulamada ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle miras kalan taşınmazların kiraya verilmesi sürecinde, kira ilişkisini kira hukuku çerçevesinde değerlendirebilen ve miras hukukuyla birlikte ele alabilen bir kira hukuku avukatı ile sürecin yürütülmesi, hem mirasçılar hem de kiracılar açısından hukuki güvence sağlar.
Hukuki açıdan mirasçılardan birinin tek başına miras kalan evi kiraya vermesi, kural olarak geçerli kabul edilmez. Çünkü kira sözleşmesi, taşınmazdan yararlanma hakkını üçüncü kişiye devreden bir tasarruf işlemidir. Elbirliği mülkiyetinde bu tür tasarruf işlemleri, tüm mirasçıların oybirliğiyle yapılmalıdır. Aksi halde yapılan kira sözleşmesi, diğer mirasçılar bakımından bağlayıcı olmaz ve uyuşmazlık halinde kiracının hukuki durumu tartışmalı hale gelir. Bununla birlikte uygulamada, mirasçılardan biri tarafından yapılan kira sözleşmesi fiilen uygulanabilir; kiracı eve yerleşebilir ve kira ödemelerini yapabilir. Ancak bu durum, sözleşmenin hukuken tartışmasız olduğu anlamına gelmez. Diğer mirasçıların itirazı halinde kira ilişkisinin akıbeti, mülkiyet türü ve mirasçılar arasındaki hukuki ilişkiler çerçevesinde değerlendirilir.
Elbirliği Mülkiyetinde Tek Başına Kiralama Geçerli Olur Mu?
Elbirliği mülkiyeti, mirasın paylaşılmasına kadar devam eden özel bir mülkiyet türüdür. Bu mülkiyet türünde mirasçıların payları belirli değildir ve her mirasçı taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir. Ancak bu hak, bireysel tasarruf yetkisi anlamına gelmez. Elbirliği mülkiyetinde taşınmaz üzerinde kira sözleşmesi yapmak gibi tasarruf işlemleri, tüm mirasçıların oybirliğiyle alınacak kararla mümkündür.
Mirasçılardan birinin tek başına yaptığı kira sözleşmesi, diğer mirasçıların açık veya örtülü rızası yoksa hukuken geçerli kabul edilmez. Diğer mirasçılar, bu sözleşmeye dayanılarak kiracının taşınmazı kullanmasına itiraz edebilir. Yargıtay uygulamasında da elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda tek bir mirasçının yaptığı kira sözleşmesinin, diğer mirasçıları bağlamayacağı kabul edilmektedir. Ancak bazı durumlarda diğer mirasçıların uzun süre sessiz kalması, kira bedelinden pay alması veya kiracının kullanımına açıkça itiraz etmemesi, örtülü rıza olarak değerlendirilebilir. Bu tür durumlarda kira sözleşmesi geçerlilik kazanabilir. Dolayısıyla her somut olayda, mirasçıların davranışları ve iradeleri birlikte değerlendirilmelidir.
Diğer Mirasçılar İzin Vermezse Kiracı Ne Olur?
Diğer mirasçıların izni olmadan yapılan kira sözleşmelerinde en büyük risk kiracı açısından ortaya çıkar. Kiracı, iyi niyetli olarak kira sözleşmesi yapmış olsa bile, taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olduğunu ve sözleşmenin tüm mirasçıların onayıyla yapılmadığını öğrendiğinde ciddi bir hukuki belirsizlikle karşı karşıya kalır. Diğer mirasçılar, kiracının taşınmazı kullanmasına itiraz ederek tahliyesini talep edebilir.
Bu durumda kiracı, kira sözleşmesinin geçersiz olduğu iddiasıyla tahliye riskiyle karşılaşabilir. Kiracının iyi niyeti, her zaman korunmaz; çünkü taşınmazın tapu kaydından elbirliği mülkiyetinin varlığı görülebilir. Ancak kiracı, uğradığı zararlar bakımından kira sözleşmesini yapan mirasçıya karşı tazminat talebinde bulunabilir. Özellikle taşınma masrafları, yapılan tadilatlar ve ödenen kira bedelleri bu kapsamda gündeme gelebilir. Diğer mirasçıların açıkça itiraz etmesi halinde, kira sözleşmesinin devamı çoğu zaman mümkün olmaz. Bu nedenle kiracılar açısından, miras kalan taşınmazların kiralanmasında tüm mirasçıların onayının alınmış olması büyük önem taşır. Aksi halde kira ilişkisi her an sona erebilecek bir hukuki zemine oturur.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Kiracıyı Nasıl Etkiler?
Miras kalan taşınmazlarda sıkça başvurulan yollardan biri de ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava sonucunda taşınmaz ya aynen paylaştırılır ya da satılarak bedeli mirasçılar arasında paylaştırılır. Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken veya dava sonucunda taşınmaz satıldığında, kiracının durumu ayrıca değerlendirilir.
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazda yapılan kira sözleşmesi geçerli kabul edilmişse, ortaklığın giderilmesi davası kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ancak taşınmazın satılması halinde yeni malik, kira sözleşmesini belirli koşullar altında sona erdirebilir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye veya kanuni süreler içinde fesih hakkı gündeme gelebilir. Buna karşılık kira sözleşmesi baştan itibaren geçersizse veya diğer mirasçıların rızası bulunmuyorsa, ortaklığın giderilmesi davası kiracının durumunu daha da zayıflatır. Satış sonrasında yeni malik, kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davaları, kiracılar açısından ciddi bir hukuki risk oluşturur.
Paylı Mülkiyet Halinde Sözleşmeyi Kim İmzalayabilir?
Miras paylaşımı yapıldıktan sonra taşınmaz paylı mülkiyet haline gelmişse, hukuki durum elbirliği mülkiyetinden farklılaşır. Paylı mülkiyette her malik, taşınmaz üzerinde belirli bir paya sahiptir. Bu durumda taşınmazın kiraya verilmesi, kural olarak pay ve paydaş çoğunluğuyla mümkündür. Ancak kira sözleşmesinin tüm taşınmazı kapsaması halinde, yine tüm paydaşların iradesi önem taşır.
Paylı mülkiyette, her paydaş kendi payı oranında tasarruf yetkisine sahiptir; ancak taşınmazın fiilen tamamının kiraya verilmesi, diğer paydaşların haklarını doğrudan etkiler. Bu nedenle uygulamada paylı mülkiyette de kira sözleşmelerinin tüm paydaşlar tarafından imzalanması tercih edilir. Aksi halde kira ilişkisi, ileride uyuşmazlıklara yol açabilir. Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki bu ayrım, miras kalan evlerin kiraya verilmesinde hayati öneme sahiptir. Yanlış mülkiyet türü varsayımıyla yapılan işlemler, hem mirasçılar hem de kiracılar açısından ciddi hukuki sorunlara neden olabilir. Bu nedenle miras kalan taşınmazların kiraya verilmesinden önce tapu kaydı ve mülkiyet yapısının dikkatle incelenmesi gerekir.