Kira ilişkisi, genellikle yazılı bir sözleşmeyle kurulur. Ancak uygulamada birçok kiracı, sözleşme yapılmadan taşınmaza yerleşmekte ve kira ödemelerini elden veya banka yoluyla gerçekleştirmektedir. Bu durumda kiracı, “kontratsız” ya da “sözleşmesiz” olarak nitelendirilse de, Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının hakları tamamen ortadan kalkmaz. Kanun, sözleşmenin yazılı olmasını zorunlu tutmamış, taraflar arasında kira ilişkisinin fiilen kurulmuş olması durumunda da kiracının korunacağını açıkça belirtmiştir.
Dolayısıyla, sözleşmesi olmayan kiracının da kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma, tahliye için süreli bildirim yapılmadan çıkarılamama gibi temel hakları bulunmaktadır. Kira bedelinin düzenli ödenmesi, kiracının hukuki konumunu güçlendirir ve ev sahibinin keyfi tahliye girişimlerine karşı yasal koruma sağlar.
Bununla birlikte, sözleşmesi olmayan kiracıların en büyük riski, kira bedeli ve kullanım süresi gibi konularda ispat zorluğu yaşamasıdır. Bu nedenle, ödemelerin mutlaka banka kanalıyla yapılması ve yapılan her ödemenin açıklama kısmında “kira bedeli” ifadesine yer verilmesi gerekir. Böylece kiracı, olası bir uyuşmazlık durumunda kira ilişkisini kolayca ispat edebilir. Ayrıca, belirsizliklerin önüne geçmek ve hak kaybı yaşamamak için bir kira hukuku avukatı ile görüşülmesi, sürecin yasal zeminde güvence altına alınmasını sağlar.
Kira Sözleşmesi Olmadan Oturmak Yasal mı?
Kira sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması bir geçerlilik şartı değil, ispat şartıdır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak yapılmış olsa dahi geçerlidir. Kiracı, ev sahibinin rızasıyla taşınmaza yerleşmiş ve düzenli kira ödemesi yapıyorsa, ortada geçerli bir kira ilişkisi vardır. Bu nedenle kira sözleşmesi olmadan oturmak yasaya aykırı değildir.
Ancak sözleşmenin yazılı olmaması, taraflar arasında uyuşmazlık çıktığında ispat sorunlarına yol açabilir. Örneğin, kiracı kira bedelini ödediğini veya evde oturma izninin bulunduğunu yalnızca tanık beyanlarıyla kanıtlamak zorunda kalabilir. Bu nedenle, sözleşme yapılmamış olsa bile kiracıların kira ödemelerini banka üzerinden yapmaları, dekontları saklamaları ve mümkünse kira ilişkisinin varlığını gösteren belgeleri muhafaza etmeleri büyük önem taşır.
Sözleşmesi Olmayan Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?
Sözleşmesi olmayan kiracı, sadece bu gerekçeyle evden çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin yazılı yapılmamış olması kiracıyı koruma dışı bırakmaz. Kiracının taşınmazda oturması, fiili kira ilişkisi anlamına gelir ve bu durumda ev sahibi tahliye talebinde bulunacaksa, genel hükümler çerçevesinde mahkeme yoluna gitmek zorundadır.
Ev sahibi, kontratsız kiracıyı çıkarabilmek için ya kira bedelinin ödenmemesi, kira süresinin sona ermesi ya da haklı nedenlerin oluşması durumlarını ispatlamalıdır. Aksi hâlde, kiracıyı kendi başına tahliye etmesi mümkün değildir. Kiracının eşyalarını dışarıya çıkarmak veya kilidi değiştirmek gibi fiiller, haksız tahliye sayılır ve ev sahibi hakkında hem tazminat hem de cezai sorumluluk doğurabilir. Kiracının, sözleşmesiz dahi olsa, tahliye edilmeden önce makul bir bildirim süresiyle haberdar edilmesi gerekir. Bu sürede tahliye edilmezse, ev sahibi yasal yollarla icra takibi veya dava açarak tahliye kararı almalıdır.
Ev Sahibi Kontratsız Kiracıya İhtar Gönderebilir mi?
Evet, ev sahibi kontratsız kiracıya da ihtarname gönderebilir. Çünkü yazılı sözleşme bulunmasa bile fiili bir kira ilişkisi mevcuttur. Bu ihtarnameler genellikle kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmenin yenilenmeyeceğinin bildirilmesi veya tahliye talebi gibi konularda olur. İhtarın noter aracılığıyla yapılması, hem kiracının bilgilendirilmesi hem de ileride doğacak uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıması açısından önemlidir. Ev sahibi, kira bedelinin gecikmesi durumunda iki haklı ihtar göndererek tahliye davası açma hakkı kazanabilir. Ancak burada da sözleşme olmaması, ev sahibine sınırsız tahliye yetkisi vermez; kiracının barınma hakkı kanunla koruma altındadır.
Sonuç olarak, kira sözleşmesi olmadan oturan kiracıların da güçlü hukuki korumaları vardır. Ev sahipleri, tahliye veya kira artışı gibi işlemleri ancak yasal prosedürleri izleyerek gerçekleştirebilir. Kiracılar açısından ise yazılı sözleşme yapılmamış olsa dahi, kira ödemelerinin belgelenmesi ve tüm iletişimin yazılı olarak yürütülmesi, olası uyuşmazlıklarda en güçlü savunmayı sağlar.