Kiraya verilen taşınmazın bakım, onarım veya yenileme gerektirmesi durumunda, ev sahibi tadilat amacıyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Ancak bu hak sınırsız değildir; yalnızca kanunda öngörülen şartlar sağlandığında kullanılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, taşınmazın esaslı biçimde onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası gerekiyorsa, ev sahibi kiracının tahliyesini isteyebilir. Fakat bu talep, kiracının haklarını zedeleyecek biçimde keyfi olarak kullanılamaz.
Bu tür tahliyelerde, ev sahibinin tadilat gerekçesini somut delillerle ispat etmesi gerekir. Örneğin yapı güvenliği riski, binanın depreme dayanıksız olması ya da kapsamlı yenileme zorunluluğu gibi durumlar belgeyle desteklenmelidir. Mahkeme, tahliye talebinin gerçekten onarım ihtiyacına dayanıp dayanmadığını değerlendirir. Ayrıca ev sahibi, tahliye edilen taşınmazı tadilat sonrası üç yıl boyunca eski kiracı dışında başka birine kiralayamaz. Bu tür durumlarda hem kiracının hem de ev sahibinin hak kaybı yaşamaması için sürecin bir kira hukuku avukatı tarafından yönetilmesi, tahliye gerekçesinin yasal dayanaklarla desteklenmesini ve usul hatalarının önlenmesini sağlar.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Bildirimi Ne Zaman Yapılmalıdır?
Ev sahibi tadilat nedeniyle tahliye talebinde bulunmak istiyorsa, kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar. Süresinde yapılmayan bildirimler geçersiz sayılır.
Tadilatın niteliği de önemlidir. Basit boya-badana veya küçük onarımlar için tahliye talep edilemez. Kanuna göre, yalnızca binanın yeniden inşasını veya yapısal değişiklikleri gerektiren tadilatlar tahliye nedeni sayılır. Örneğin binanın yıkılıp yeniden yapılması, taşıyıcı kolonların değiştirilmesi veya bağımsız bölümlerin birleştirilmesi durumlarında bu madde uygulanabilir.
Tadilat Sonrası Kiracının Eve Geri Dönme Hakkı Var Mı?
Kiracı, tahliye edilen taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı tamamlandığında eve geri dönme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, kiraya veren, kiracının yeniden kiralama talebini öncelikli olarak değerlendirmek zorundadır.
Ev sahibi, tadilat sonrası taşınmazı başka bir kişiye kiralamadan önce eski kiracısına yazılı bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, bu bildirimi aldıktan sonra bir ay içinde taşınmazı yeniden kiralamak istediğini beyan ederse, öncelik hakkını kullanabilir. Bu hak, kiracının kötü niyetli şekilde mağdur edilmesini önlemeyi amaçlar.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Hakkı Kötüye Kullanılırsa Ne Olur?
Ev sahibinin tadilat gerekçesini kötüye kullanması, hem hukuken hem de cezai açıdan sonuç doğurabilir. Yargıtay kararlarına göre, bazı ev sahipleri kiracıyı çıkardıktan sonra gerçek bir tadilat yapmadan taşınmazı başka bir kiracıya kiralayabilmektedir. Bu durumda eski kiracı, uğradığı zararın tazmini için dava açabilir.
Kanuna göre, ev sahibi tadilat gerekçesiyle tahliye ettiği taşınmazı üç yıl içinde başka bir kiracıya kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracı, üç yıllık kira bedeli tutarında tazminat talep edebilir. Ayrıca bu davranış, dürüstlük kuralına aykırı olduğu için mahkeme tarafından kötü niyetli tahliye olarak değerlendirilir.
Tadilat gerekçesiyle tahliye, hem ev sahibinin mülkiyet hakkını hem de kiracının barınma hakkını dengeleyen özel bir düzenlemedir. Bu süreçte usule uygun bildirim yapılması, tadilatın gerçek ve zorunlu olması, kiracının haklarına saygı gösterilmesi gerekir. Aksi takdirde tahliye işlemi geçersiz olur ve ev sahibi ciddi tazminat yükümlülükleriyle karşılaşabilir.