Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı ile kiraya veren arasında en sık uyuşmazlık yaşanan konulardan biri tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığıdır. Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak kabul etmesi, kanunda öngörülen şartların sağlanması hâlinde kiraya verene tahliye talep etme hakkı verebilir.
Ancak imzalanmış her tahliye taahhütnamesi otomatik olarak geçerli kabul edilmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi bakımından özellikle kiralananın tesliminden sonra verilmesini, yazılı olmasını ve belirli bir tahliye tarihi içermesini esas almaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı konut veya işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını kiraya verene karşı yazılı şekilde üstlendiği belgedir.
Bu belge kira sözleşmesinin kendisi değildir. Kira ilişkisi devam ederken kiracının belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin ayrı bir irade beyanıdır.
Tahliye taahhüdünün kanundaki koşulları taşıması hâlinde kiraya veren, kiracının belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması üzerine tahliye sürecini başlatabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için birkaç şartın birlikte bulunması gerekir.
Öncelikle taahhüdün yazılı olması gerekir. Ayrıca kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağı açıkça anlaşılmalıdır.
En önemli koşullardan biri de tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmasıdır. Kanunun hazırlanmasına ilişkin gerekçede de kiracının tahliye taahhüdünü kiraya verene karşı, kiralananın tesliminden sonra, yazılı ve belirli tarih içerecek şekilde vermesi gerektiği açıkça belirtilmiştir.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün İmzalanan Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinde yalnızca belgedeki tarih değil, belgenin kiralananın tesliminden sonra verilip verilmediği önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi açık biçimde kiracının taahhüdü “kiralananın teslim edilmesinden sonra” vermesini aramaktadır.
Bu düzenlemenin amacı, henüz taşınmazı teslim almamış ve kira sözleşmesini kurma aşamasında bulunan kiracının tahliye taahhüdü vermeye zorlanmasının önüne geçmektir.
Dolayısıyla kira sözleşmesi kurulurken veya taşınmaz henüz teslim edilmeden alınmış bir taahhüt bakımından geçerlilik tartışması doğabilir.
Tahliye Tarihi Belirli Olmalı mı?
Evet. Tahliye taahhüdünün hangi tarihte yerine getirileceğinin belirli olması gerekir.
Örneğin yalnızca “kiraya veren istediğinde taşınmazı boşaltacağım” şeklinde belirsiz bir ifade, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde öngörülen belirli tarih şartı bakımından sorun oluşturabilir.
Taahhütnamede kiracının hangi gün taşınmazı boşaltmayı üstlendiğinin açıkça belirlenmesi önemlidir.
Tahliye Taahhütnamesi Noterden Yapılmak Zorunda mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde tahliye taahhüdünün noter huzurunda düzenlenmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Kanunda aranan temel şekil şartı yazılı olmasıdır.
Bu nedenle adi yazılı şekilde düzenlenen bir tahliye taahhüdü de diğer geçerlilik şartlarını taşıması hâlinde hukuki sonuç doğurabilir.
Ancak imza, düzenleme tarihi veya belgenin içeriği konusunda sonradan uyuşmazlık çıkması hâlinde noter aracılığıyla düzenlenmiş belgelerin ispat açısından farklı bir önemi olabilir.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi?
Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri, kiracıya imzalatılan ancak tarih bölümü sonradan doldurulan tahliye taahhütnameleridir.
Kanun, tahliye taahhüdünün belirli bir tarih içermesini arar. Bununla birlikte belgenin boş bırakıldığı, tarihin sonradan eklendiği, iradenin sakatlandığı veya kiracının baskı altında imza attığı yönündeki iddialar somut olayın delillerine göre ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle “boş imzalanmış her taahhüt kesin geçersizdir” veya “imza varsa her durumda geçerlidir” şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru olmaz.
Tahliye Taahhütnamesindeki Tarih Geldiğinde Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?
Kiracı taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde hukuki süreci başlatmalıdır.
Kiraya veren bu süre içerisinde;
icra yoluna başvurabilir veya
tahliye davası açabilir.
Kanunda bu bir aylık süre açıkça düzenlenmiştir.
Bu nedenle geçerli bir tahliye taahhütnamesinin bulunması tek başına yeterli değildir. Kiraya verenin başvuru süresini de doğru takip etmesi gerekir.
Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Gerekir mi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kanundaki istisnalar dışında, dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır.
Ancak burada önemli bir ayrım vardır. Adalet Bakanlığının açıklamasına göre İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur.
Buna karşılık Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması gereken kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edilebilir mi?
Evet. Kiracı tahliye sürecinde taahhütnamenin geçerliliğine, imzaya, tarihe veya belgenin oluşturulma koşullarına ilişkin çeşitli itirazlarda bulunabilir.
Örneğin tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce alındığı, belgenin imzadan sonra doldurulduğu veya imzanın kendisine ait olmadığı iddia edilebilir.
Ancak bu iddiaların hukuki sonucu somut olayın belgelerine ve ispat durumuna göre belirlenir. Bu nedenle yalnızca taahhütnamenin üzerinde yazan tarihe bakılarak kesin sonuca varılması her zaman mümkün değildir.
Tahliye Taahhütnamesini Kim İmzalamalıdır?
Tahliye taahhüdünün kiracı tarafından verilmesi gerekir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda ise taahhüdün kim tarafından imzalandığı ve kira ilişkisinin yapısı ayrıca önem taşır.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda ise taahhüdün kim tarafından imzalandığı ve kira ilişkisinin yapısı ayrıca önem taşır.
Özellikle aile konutu, birden fazla kiracının bulunduğu sözleşmeler veya temsil yoluyla yapılan işlemlerde belgenin tarafları dikkatle değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı gün alınabilir mi?
Kanun tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesini şart koşmaktadır. Bu nedenle henüz taşınmaz teslim edilmeden alınan taahhüt bakımından geçerlilik sorunu ortaya çıkabilir.
Tahliye tarihi geçince hemen evden çıkarılabilir mi?
Kiracının belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya verenin kanuni sürelere uygun şekilde icra veya dava yoluna başvurması gerekir. Taahhüt belgesi kiraya verene kendiliğinden fiziksel tahliye yetkisi vermez.
Kiraya veren kaç ay içinde işlem yapmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı, belgenin yalnızca imzalanmış olmasına göre belirlenmez. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve belirli bir tahliye tarihi içermesi temel koşullar arasındadır.
Kiracı belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurması gerekir. Ayrıca tahliye sürecinin icra yoluyla mı yoksa dava yoluyla mı yürütüleceği, arabuluculuk yükümlülüğünü de etkileyebilir.
Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin geçerliliği değerlendirilirken düzenleme tarihi, taşınmazın teslim tarihi, tahliye tarihi, imza ve belgenin hangi koşullarda düzenlendiği birlikte incelenmelidir.