Ürün kirası, kiraya verenin bir şeyin kullanımını kiracıya bırakmasının yanı sıra o şeyin ürünlerinden yararlanma hakkını da kiracıya devrettiği kira sözleşmesi türüdür. Türk Borçlar Kanunu’na göre ürün kirası, yalnızca kiralananın kullanılması değil, aynı zamanda kiralananın doğal veya hukuki ürünlerinin kiracıya kazandırılması esasına dayanır. Ürün kavramı geniştir; tarım arazisindeki mahsuller, hayvanların sağdığı süt, meyve bahçelerinin meyveleri, işletmeye ait gelirler, maden ocaklarındaki çıkarılan taş veya kaynak suyu gibi ekonomik değeri olan her türlü ürün ürün kirası kapsamına girebilir. Bu nedenle ürün kirası, konut ve işyeri kiralarından çok daha farklı nitelikte bir kira ilişkisidir ve hem kiraya veren hem kiracı için geniş çaplı hak ve yükümlülükler doğurur. Ürün kirasının temel özelliği, kiralananın aynen iade edilmesinin yanında kiracının sözleşme süresince elde ettiği ürünlerden yararlanmasıdır.
Tarım ve hayvancılıkla uğraşanların, bağ-bahçe sahiplerinin, maden işletmecilerinin veya gelir getiren tesis sahiplerinin sıklıkla başvurduğu bu kira türünde, kiraya veren sadece kullanım hakkını değil, ekonomik getiriyi sağlayan ürün elde etme hakkını da devreder. Bu nedenle ürün kirasında kiracının özen borcu daha yüksektir; çünkü kiralananın ürün verebilir durumda korunması ve işletilmesi gerekir. Ürün kirası, klasik kira sözleşmesinden ayrılarak daha çok işletme, üretim ve gelir elde etmeye yönelik bir hukuki yapıya sahiptir. Bu nedenle bu sözleşme türünün uygulanması sırasında doğabilecek uyuşmazlıkların sağlıklı şekilde çözülebilmesi için tarafların bir kira hukuku avukatından hukuki destek alması çoğu zaman faydalı olur.
Ürün Kirası ile Konut/İşyeri Kirası Arasındaki Farklar
Ürün kirası ile konut ve işyeri kiraları arasındaki temel fark, kira konusunun yalnızca kullanım hakkı olmayıp aynı zamanda ürünlerin elde edilmesi hakkını da içermesidir. Konut veya işyeri kirasında kiracı kiralananı kullanmakla yetinir; kiralananın ürettiği doğal veya hukuki ürünlerden yararlanma hakkı bulunmaz. Oysa ürün kirasında kiralanan yerin ekonomik üretimi doğrudan kiracıya aittir ve elde edilen ürünler kiracıya kazanç sağlar.
Bir diğer önemli fark, kiracının borç ve sorumluluklarının kapsamıdır. Konut kiralarında kiracının temel borcu kira bedelini ödemek, kiralanana özen göstermek ve sözleşmeye uygun davranmaktır. Ürün kirasında ise kiracıdan daha aktif bir özen beklenir. Kiracı, kiralananı ürün verir şekilde işletmek, toprağı verimli tutmak, tarımsal faaliyetleri zamanında yapmak veya işletmenin gelir getirici faaliyetlerini yürütmek zorundadır. Kiralananın ürün verme kapasitesinin azalmasına yol açan her türlü ihmal, kiracının sorumluluğunu doğurabilir.
Konut ve işyeri kiralarında kira bedeli çoğunlukla sabittir; taraflar kira artış oranını da belirleyebilir. Ürün kirasında ise kira bedeli çoğu zaman ürün üzerinden belirlenir. Kira bedeli, ürünün belli bir yüzdesi, belirli bir miktarı veya ürünün parasal karşılığı olabilir. Bu yönüyle ürün kirası tarım hukukuyla ve ticari faaliyetle iç içedir. Konut ve işyeri kiralarında kiracının kişisel durumu sözleşmenin devamına büyük ölçüde etki etmezken, ürün kirasında kiracının bizzat işletme faaliyetini yürütme yeteneğine sahip olması önemlidir. Kiracının bilgi ve becerisi, kiralananın ekonomik verimliliğini doğrudan etkilediği için ürün kirası ilişkisi daha sıkı bir güven ilişkisi gerektirir.
Ürün Kirasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Ürün kirasında kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmenin en özel ve en önemli kısmıdır. Kira bedeli, çoğu zaman ürünün belli bir kısmı, üründen elde edilen gelir, parasal karşılık veya kararlaştırılmış sabit bir ücret şeklinde belirlenebilir. Taraflar ürünün miktarına, kalitesine, mevsimsel değişkenliğe ve ekonomik koşullara göre kira bedelini düzenleme hakkına sahiptir. Kira bedeli ürün üzerinden belirlenmişse kiraya veren sözleşmenin sonunda ürünün teslimini talep edebilir. Örneğin bir zeytin bahçesi kiralandığında her sezon sonunda elde edilen mahsulün belirli bir yüzdesi kiraya verene kira bedeli olarak ödenebilir. Benzer şekilde bir maden sahasında çıkarılan taş veya mineraller üzerinden kira bedeli hesaplanabilir. Eğer ürün üzerinden kira belirleme sistemi kullanılıyorsa, kiraya verenin ürünün miktarı ve kalitesi üzerinde denetim hakkı vardır; çünkü ürün kirası kiracının ürünü en verimli şekilde üretmesine bağlıdır.
Bazı durumlarda kira bedeli sabit bir parasal bedel şeklinde de kararlaştırılabilir. Ancak parasal bedelin belirlenmesinde yine ürünün piyasa değeri göz önünde bulundurulur. Kira bedeli belirlenirken tarafların ekonomik riskleri paylaşması ve kiralananın niteliğine uygun adil bir bedelin belirlenmesi önemlidir. Sözleşmede kira bedelinin nasıl hesaplanacağı açıkça yazılmalıdır. Ürünün doğal afet nedeniyle zarar görmesi, beklenen verimin elde edilememesi veya piyasa koşullarında aşırı dalgalanma olması gibi durumlarda bedelin nasıl uyarlanacağı da sözleşmede düzenlenebilir. Aksi halde taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar doğabilir.
Ürün Kirasında Sözleşme Feshi Nasıl Olur?
Ürün kirasında sözleşmenin feshi, konut ve işyeri kiralarına göre daha farklı bir prosedüre tabidir. Çünkü kiralananın ürün verme döngüsü genellikle yıllık, sezonluk veya dönemsel süreçlere bağlıdır. Bu nedenle fesih, çoğu zaman ürün döneminin sonunda geçerli olur. Taraflar sözleşmeyi feshetmek isterse fesih bildirimi belirli bir süre önce yapılmalıdır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, ürün kirası genellikle bir yıllık dönemler itibarıyla yenilenir ve fesih bildirimleri de bu dönemin bitimine göre yapılır.
Kiracı, kiralananı özenle işletme borcunu yerine getirmediğinde kiraya veren haklı nedenle sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin, tarım arazisini bakımsız bırakmak, ürünü zamanında toplamamak, verimi düşürmek veya işletmeyi ticari kurallara aykırı şekilde yönetmek fesih sebebi olabilir. Kiraya veren, kiracının kusuru nedeniyle kiralananın ürün potansiyelinin düşmesi halinde tazminat talep etme hakkına da sahiptir.
Kiracı da sözleşmeyi feshedebilir; ancak kiralananın ekonomik verimliliğinin kiracının kusuru olmaksızın ortadan kalkması, doğal afet gibi durumlar veya kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmaması gibi haller fesih sebebi sayılabilir. Ürün kirasında fesih çoğu zaman sözleşmeye ve kira dönemine bağlıdır. Fesih bildiriminin zamanında yapılmaması hâlinde sözleşme bir sonraki döneme otomatik olarak uzayabilir, bu nedenle tarafların fesih süresi ve şekline ilişkin hükümlere dikkat etmesi önemlidir.