Bir taşınır veya taşınmaz malın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenilmesi, zaman içerisinde kullanım veya paylaşım konusunda uyuşmazlıklara neden olabilir. Ortakların malın nasıl kullanılacağı ya da paylaşılacağı konusunda anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak da bilinen bu dava, ortak mülkiyetin aynen paylaşım veya satış yoluyla sona erdirilmesini amaçlar.
Türk Medeni Kanunu’na göre, kanunda belirtilen istisnalar dışında paydaşlardan her biri ortak malın paylaşılmasını talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Demektir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan davadır.
- Bu dava sonucunda ortak mal;
- aynen bölünerek paylaştırılabilir veya
- şartların oluşması hâlinde satılarak elde edilen bedel ortaklara payları oranında dağıtılabilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi paylaşmanın aynen bölüşme veya satış yoluyla gerçekleştirilebileceğini düzenlemektedir.
Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?
Paylı mülkiyette kural olarak paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bunun için bütün paydaşların aynı fikirde olması gerekmez.
Örneğin dört kişinin ortak olduğu bir taşınmazda yalnızca bir paydaş ortaklığın sona ermesini istiyorsa gerekli şartların bulunması hâlinde dava yoluna başvurabilir.
Ancak Türk Medeni Kanunu bazı durumlarda paylaşma hakkına sınırlama getirmektedir. Hukuki işlem nedeniyle ortaklığın belirli süre devam ettirilmesi kararlaştırılmışsa veya mal sürekli bir amaca özgülenmişse paylaşma talebi sınırlandırılabilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemeyeceği de kanunda düzenlenmiştir.
Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Mümkün mü?
Ortaklığın giderilmesi davalarına miras kalan taşınmazlarda sıklıkla rastlanmaktadır.
Bir kişinin vefatından sonra ev, arsa veya başka bir taşınmaz birden fazla mirasçıya geçtiğinde mirasçılar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamayabilir. Taşınmazın satılması, bir mirasçı tarafından kullanılması veya payların devredilmesi konusunda uzlaşma sağlanamazsa ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.Türk Medeni Kanunu, elbirliği mülkiyetinin sona ermesi ve paylaşım konusunda da paylı mülkiyete ilişkin hükü
Bir kişinin vefatından sonra ev, arsa veya başka bir taşınmaz birden fazla mirasçıya geçtiğinde mirasçılar malın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşamayabilir. Taşınmazın satılması, bir mirasçı tarafından kullanılması veya payların devredilmesi konusunda uzlaşma sağlanamazsa ortaklığın sona erdirilmesi gündeme gelebilir.
Türk Medeni Kanunu, elbirliği mülkiyetinin sona ermesi ve paylaşım konusunda da paylı mülkiyete ilişkin hükümlerin uygulanabileceğini düzenlemektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Aynen Taksim Yoluyla Yapılabilir mi?
Evet. Ortak malın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse mahkeme aynen taksim, yani malın bölünerek paydaşlara dağıtılması yolunu değerlendirebilir.
Örneğin büyük bir arazinin imar ve diğer hukuki koşullar bakımından bölünebilmesi mümkün olabilir. Mahkeme, bölünen parçaların değerlerinin birbirinden farklı olması hâlinde para eklenerek değerlerin denkleştirilmesine karar verebilir.
Ancak her taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değildir. Özellikle bir apartman dairesi gibi fiziksel olarak paylaştırılması mümkün olmayan veya bölünmesi ciddi değer kaybına neden olacak mallarda satış yoluyla paylaşım gündeme gelebilir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Olur?
Malın aynen bölünmesi durum ve koşullara uygun değilse veya bölünmesi önemli ölçüde değer kaybına neden olacaksa mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Satış sonucunda elde edilen bedel, paydaşların veya ortakların hakları doğrultusunda dağıtılır.
Türk Medeni Kanunu’na göre satışın yalnızca paydaşlar arasında artırma yoluyla gerçekleştirilmesine karar verilebilmesi için bütün paydaşların rızası gerekir.
Bu nedenle “diğer ortak istemiyorsa taşınmaz kesinlikle satılamaz” şeklindeki düşünce doğru değildir. Bir paydaşın ortaklığın giderilmesini istemesi, gerekli şartların bulunması hâlinde dava sürecinin başlatılması için yeterli olabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle doğrudan mahkemede ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk sırasında taraflar;
- taşınmazın satılması,
- paylardan birinin diğer paydaşlara devredilmesi,
- malın aynen paylaşılması veya
- farklı bir çözüm yöntemi
konusunda anlaşabilir.
Tarafların anlaşamaması hâlinde son tutanak düzenlenir ve dava yoluna başvurulabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre taşınır veya taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava konusu malın değerinin yüksek olması görevli mahkemeyi değiştirmez.
Taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin kesin yetki kuralları da dikkate alınmalıdır. HMK’nın 12. maddesi, taşınmaz üzerindeki ayni hak sahipliğinde değişiklik yaratabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili olarak düzenlemektedir.
Davada Bütün Ortakların Yer Alması Gerekir mi?
Ortaklığın giderilmesi, mal üzerindeki bütün ortakların hukukunu etkileyen bir işlemdir. Bu nedenle ortaklık ilişkisi ve paydaşların doğru şekilde belirlenmesi dava açısından önemlidir.
Özellikle miras kalan taşınmazlarda güncel mirasçılık durumu, tapu kayıtları ve pay oranları kontrol edilmelidir. Ortaklardan birinin vefat etmiş olması hâlinde onun mirasçılarının da belirlenmesi gerekebilir.
Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının ve gerekiyorsa mirasçılık belgesinin incelenmesi önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hangi Belgeler Gerekebilir?
Davanın niteliğine göre gerekli belgeler değişmekle birlikte genel olarak;
- tapu kayıtları,
- mirasçılık belgesi,
- tarafların kimlik ve adres bilgileri,
- arabuluculuk son tutanağı,
- taşınmaza veya diğer mala ilişkin belgeler
önem taşıyabilir.
Mahkeme ayrıca gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak malın aynen bölünmeye uygun olup olmadığını ve değerini inceleyebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Bu davalar için her dosyada geçerli kesin bir süre vermek mümkün değildir. Süre; ortak sayısına, taraflara yapılacak tebligatlara, taşınmazın özelliklerine, bilirkişi ve keşif işlemlerine, satış sürecine ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişebilir.
Özellikle ortak sayısının fazla olduğu veya mirasçılar arasında taraf bilgilerinin belirlenmesinin gerektiği dosyalarda süreç uzayabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Bir ortak istemiyorsa ortaklık giderilebilir mi?
Kural olarak paydaşlardan her biri paylaşma talebinde bulunabilir. Diğer paydaşların tamamının ortaklığın giderilmesini istemesi şart değildir.
Ev bölünemiyorsa ne olur?
Malın aynen bölünmesi mümkün değilse ve bölünme ciddi değer kaybına neden olacaksa satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Miras kalan ev için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Gerekli koşulların oluşması ve mirasçıların anlaşamaması hâlinde miras kalan taşınmazlar bakımından da ortaklığın giderilmesi veya paylaşım yolları değerlendirilebilir.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerinde birden fazla kişinin sahip olduğu ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan hukuki yollardan biridir. Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre malın aynen bölünerek paylaşılmasına veya şartların oluşması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.
Dava açılmadan önce paydaşların ve pay oranlarının doğru belirlenmesi, tapu ve miras kayıtlarının incelenmesi ve zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması önemlidir. Ortaklığın giderilmesinin sonuçları bütün ortakları etkileyebileceğinden her dosyanın kendi mülkiyet ve miras yapısı içerisinde değerlendirilmesi gerekir.