Türkiye’de uzun süreli kiracılık ilişkileri, özellikle 10 yılı aşan kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda, en çok merak edilen konuların başında “ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?” sorusu gelir. Pek çok kişi, kira sözleşmesinin 10 yılı doldurmasıyla birlikte ev sahibinin kiracıyı doğrudan tahliye edebileceğini düşünür. Ancak bu durum, sanıldığı kadar basit değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracı 10 yılını doldurmuş olsa bile ev sahibinin tahliye edebilmesi belirli yasal şartlara bağlıdır.
Kira ilişkilerinde “10 yıl” kavramı, sözleşmenin süresiz hale geldiği ve artık her yıl otomatik olarak uzadığı bir dönemi ifade eder. Bu noktada ev sahibine bildirim yoluyla fesih hakkı tanınmıştır. Ancak ev sahibi, bu hakkını kullanmak istiyorsa, sözleşme bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bir tahliye bildirimi göndermelidir. Bu bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi otomatik olarak bir yıl daha uzar ve kiracının yasal güvencesi devam eder.
Ev sahibinin 10 yılın sonunda kiracıyı çıkarabilmesi için yalnızca sürenin dolmuş olması yeterli değildir. Tahliye talebi, kanunda belirtilen geçerli nedenlere dayanmalıdır. Örneğin, ev sahibinin konut ihtiyacı, yakın aile bireylerinin barınma ihtiyacı, kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gibi durumlar tahliye sebebi sayılır. Bunların dışında kalan nedenlerle, kiracıyı yalnızca süre doldu diye çıkarmak mümkün değildir.
Ayrıca ev sahibinin tahliye hakkını kötüye kullanması, yani kiracıyı çıkardıktan sonra evi başka birine kiralaması veya satışa sunması halinde kiracının tazminat talep etme hakkı doğar. Bu nedenle 10 yıllık kira ilişkilerinde hem ev sahibi hem de kiracı açısından yasal hakların doğru değerlendirilmesi büyük önem taşır. Kiracılar, hak kaybına uğramamak için süreci dikkatle takip etmeli, gerektiğinde bir kira hukuku avukatı aracılığıyla haklarını korumalıdır.
10 Yıllık Kira Sözleşmesi Ne Anlama Gelir?
Kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca özel bir durumu ifade eder. Bu maddeye göre, belirli süreli kira sözleşmeleri, süreleri dolduğunda kendiliğinden bir yıl uzamış sayılır. Bu uzama, her yıl otomatik olarak devam eder ve 10 yılın sonunda sözleşme artık belirsiz süreli kira sözleşmesi niteliği kazanır.
Bu noktada ev sahibi, sözleşmeyi sona erdirmek isterse, 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, bir sonraki kira yılı bitimi için en az üç ay önceden yazılı fesih bildirimi yapmak zorundadır. Bu bildirimin yapılmaması, sözleşmenin aynı koşullarda bir yıl daha uzaması anlamına gelir. Yani ev sahibi, yalnızca “10 yıl doldu” diyerek kiracıyı çıkaramaz; hukuken geçerli bir fesih bildirimi şarttır.
Bu düzenleme, kiracılar için uzun vadeli bir barınma güvencesi oluşturur. Zira kiracı, sözleşme süresi dolduğunda tahliye baskısı altında kalmadan, aynı şartlarda yaşamaya devam edebilir. Ev sahibi ise belli bir süreden sonra kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahiptir ancak bunu belirli süreler ve usuller içinde yapmak zorundadır.
Kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması aynı zamanda yeniden kira bedeli belirleme davaları açısından da önemlidir. Ev sahibi, her beş yılda bir kira tespit davası açarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. 10. yılda ise sözleşme yeniden değerlendirilebilir, ancak tahliye hakkı yine kanundaki şartlarla sınırlıdır. Bu nedenle her iki tarafın da bu süreci, kanunun çizdiği sınırlar içinde yürütmesi gerekir.
Kiracının 10 Yıl Sonrası Tahliyeye İtiraz Hakkı Var mı?
Evet, kiracının 10 yıllık kira süresinin ardından yapılan tahliye bildirimine karşı itiraz hakkı vardır. Kanun, kiracıları keyfi tahliyelere karşı korumaktadır. Eğer ev sahibinin yaptığı fesih bildirimi yalnızca “sözleşmenin 10 yılı doldu” gerekçesine dayanıyorsa, bu bildirim tek başına geçerli bir tahliye nedeni sayılmaz. Kiracı, böyle bir durumda tahliyeye itiraz ederek mahkemede dava açabilir.
Kiracıların itiraz hakkını kullanabilmesi için, ev sahibinin bildirimine yasal süresi içinde yanıt vermesi ve gerekirse tahliye davasına karşı savunma yapması gerekir. Mahkeme, bu tür durumlarda ev sahibinin tahliye talebinin dayanağını inceler. Eğer bildirimin arkasında gerçek bir ihtiyaç ya da hukuken kabul edilebilir bir gerekçe bulunmuyorsa, tahliye talebi reddedilir ve kiracı konutunda kalmaya devam eder.
Kiracılar açısından en önemli nokta, gelen tahliye bildiriminin ne zaman ve hangi gerekçeyle yapıldığını dikkatle incelemektir. Çünkü bazı ev sahipleri, 10 yıl dolduğu bahanesiyle kiracıları haksız biçimde çıkarmaya çalışmaktadır. Bu tür durumlarda kiracı, tahliye sürecine karşı savunma hazırlayabilir ve kira hukuku alanında uzman bir avukattan destek alarak dava açabilir.
Kiracının itiraz hakkı yalnızca tahliye nedenine karşı değil, aynı zamanda usule aykırı bildirimlere karşı da geçerlidir. Örneğin bildirim yazılı değilse, noter aracılığıyla gönderilmemişse veya üç aylık süreye uyulmamışsa, mahkeme bu bildirimi geçersiz sayabilir. Dolayısıyla kiracının hem zamanlama hem de içerik açısından yapılan işlemleri dikkatle değerlendirmesi gerekir.
10 Yıllık Kiracının Tahliye Edilmesi Durumunda Tazminat Hakkı Var mı?
Kiracının tahliye edilmesi her zaman tazminat hakkı doğurmaz; ancak bazı özel durumlarda bu hak ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu’na göre, ev sahibi “kendim oturacağım” veya “yakınımın ihtiyacı var” gerekçesiyle kiracıyı çıkarır fakat kısa süre sonra evi başka birine kiralarsa, kiracı haksız tahliye nedeniyle tazminat davası açabilir.
Mahkeme, ev sahibinin beyanının gerçeğe aykırı olduğunu tespit ederse kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenmesine karar verebilir. Bu miktar, kiracının taşınma giderleri, yeni konut bulma sürecinde uğradığı maddi zararlar ve diğer mağduriyetleri karşılamayı amaçlar.
Kiracının tazminat hakkı özellikle şu durumlarda doğar:
- Ev sahibinin tahliye gerekçesini kötüye kullanması,
- Kiracının tahliye sonrası zarara uğraması (örneğin ani tahliye baskısı veya eşyaların zarar görmesi),
- Ev sahibinin tahliyeden sonra konutu hemen başka birine kiralaması.
Kiracı, bu zararları belgeyle ispatlamak zorundadır. Kira sözleşmesi, tahliye tutanağı, taşınma faturaları gibi belgeler dava sürecinde kanıt olarak kullanılabilir.
Tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde dava açılması gerekir; aksi halde tazminat hakkı düşer. Süreyi kaçırmamak ve davayı doğru belgelerle açmak için bir kira hukuku avukatı desteği almak, kiracının hak kaybı yaşamadan süreci tamamlamasını sağlar.