Ev satışı, birçok kiracı için endişe verici bir durumdur. Çünkü çoğu kişi, evin el değiştirmesi halinde mevcut kira sözleşmesinin sona ereceğini ve evden çıkarılacağını düşünür. Oysa ki Türk Borçlar Kanunu, kiracıları bu tür durumlarda açıkça koruma altına almıştır. Kanuna göre, bir taşınmaz satıldığında mevcut kira sözleşmesi yeni ev sahibine geçer. Yani kiracının sözleşmesi geçerli olmaya devam eder; yalnızca kirayı ödeyeceği kişi değişir.
Ev satışından sonra kiracı, aynı kira bedeli ve aynı sözleşme şartlarıyla konutta oturmaya devam eder. Yeni malik, sadece taşınmazın mülkiyetini devralmış olur, kira ilişkisini sıfırlayamaz. Bu durum, kiracı için oldukça önemli bir güvencedir. Çünkü taşınmazın satışı, sözleşme süresi dolmadan kiracının tahliyesine gerekçe olamaz.
Ancak bazı istisnalar vardır. Yeni malik, evi kendi oturumu veya yakın akrabalarının ihtiyacı için kullanmak istiyorsa ya da taşınmazın yeniden inşası veya kapsamlı onarımı planlanıyorsa tahliye talebinde bulunabilir. Bunun dışında, satış tek başına kiracının evden çıkarılmasını sağlamaz. Kiracı, sözleşme süresi boyunca kira hukuku kapsamında koruma altındadır ve bu hak, yeni ev sahibi değişse bile geçerliliğini sürdürür.
Satılan Evde Kira Sözleşmesi Devam Eder mi?
Evet, satılan bir evde kira sözleşmesi aynen devam eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, bu durumu açık bir biçimde düzenlemiştir. Buna göre, taşınmaz satıldığında yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur ve kiracının tüm hakları korunur. Yeni ev sahibi, kira sözleşmesindeki şartlara aynen uymak zorundadır.
Kiracı açısından bu durumun birkaç önemli sonucu vardır. Öncelikle kiracı, kira süresi bitmeden evden çıkarılamaz. İkinci olarak, kira bedeli, depozito ve diğer sözleşme koşulları değiştirilemez. Yeni malik, kira artışı yapmak istiyorsa bunu ancak sözleşme yenilenme tarihinde ve yasal oranlar çerçevesinde gerçekleştirebilir.
Ayrıca kiracı, evi kimin satın aldığına bakmaksızın kira bedelini düzenli ödemeye devam etmekle yükümlüdür. Bu ödemeler artık yeni malike yapılır. Ancak kiracının, yeni malik değişikliğini belgelendiren tapu örneği veya noter bildirimi görmeden kira bedelini farklı bir hesaba yatırmaması gerekir. Aksi halde, ödemeler geçersiz sayılabilir.
Depozito konusu da önemli bir ayrıntıdır. Kiracının eski ev sahibine ödediği depozito, satışla birlikte yeni malike geçer. Yani kiracı, sözleşme bitiminde bu bedeli yeni malikten geri alma hakkına sahiptir. Bu düzenleme, kiracının parasal güvenliğini korumak için getirilmiştir.
Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Tahliye Edebilir?
Yeni malik, kiracıyı ancak belirli koşullar altında ve yasal süreleri takip ederek tahliye edebilir. Satışın hemen ardından kiracının çıkarılması mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu, bu konuda kiracılara süre ve bildirim güvencesi tanımıştır.
En yaygın tahliye sebeplerinden biri, ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkıdır. Yeni malik, evi kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma ihtiyacındaysa tahliye isteyebilir. Ancak bu hakkı kullanmak için:
- Tapu devrinin gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı tahliye bildirimi göndermesi gerekir.
- Tahliye davasını, bu bildirimin ardından en erken 6 ay sonra açabilir.
Bir diğer tahliye sebebi ise sözleşme süresinin dolmasıdır. Eğer kira sözleşmesi belirli süreliyse, yeni malik sürenin bitiminde kiracının tahliyesini isteyebilir. Bunun için en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapması gerekir. Aksi halde sözleşme bir yıl daha aynı şartlarla uzar.
Bunun dışında, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerekçesiyle de tahliye talebi gündeme gelebilir. Bu durumda, kiracıya yeni inşa edilen binada öncelikli kiralama hakkı tanınır. Yani kiracı, bina tamamlandığında ilk kiralama teklifini kabul etme hakkına sahiptir.
Yeni malikin bu hakları kullanmadan kiracıyı çıkarması hukuken mümkün değildir. Kanuna aykırı tahliyelerde kiracının dava açma ve tazminat talep etme hakkı vardır. Dolayısıyla kiracılar, satış sonrasında kendilerine gelen bildirimleri dikkatle incelemeli, tarih ve gerekçelerin kanuna uygun olup olmadığını kontrol etmelidir.
Ev Satışı Sonrası Kiracının Hakları Nelerdir?
Ev satışı sonrasında kiracının en temel hakkı, mevcut sözleşmesinin geçerliliğini korumasıdır. Satış, kira ilişkisini ortadan kaldırmaz; yalnızca malik değişikliğine neden olur. Kiracı, sözleşme süresi dolana kadar aynı koşullarda konutta kalabilir. Yeni malik, ancak kanunda belirtilen gerekçeler ve sürelerle tahliye isteyebilir.
Kiracının sahip olduğu haklardan bazıları şunlardır:
- Kira sözleşmesi güvencesi: Sözleşme süresi dolmadan kiracı çıkarılamaz.
- Depozito hakkı: Eski ev sahibine ödenen depozito, yeni malike geçer.
- Bildirim süresi: Yeni malik tahliye isteyecekse tapu devrinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalıdır.
- 6 aylık koruma süresi: Kiracı, satıştan itibaren 6 ay boyunca evde oturmaya devam edebilir.
- Öncelikli kiralama hakkı: Eğer bina yıkılıp yeniden yapılacaksa, kiracı ilk kiralama hakkına sahiptir.
Kiracılar açısından bu hakların bilinmesi oldukça önemlidir. Çünkü birçok kişi, yeni malik evi satın aldıktan sonra hemen tahliye edilmesi gerektiğini sanmaktadır. Oysa kanun, kiracı lehine net hükümler içermektedir.
Kiracı, bu haklarını kullanabilmek için ödemelerini mutlaka belgeli şekilde (banka üzerinden) yapmalı, kira sözleşmesinin bir nüshasını elinde bulundurmalıdır. Yeni malik tarafından yapılan erken tahliye taleplerine karşı, yazılı bildirim ve süre şartlarına dikkat etmelidir.
Herhangi bir anlaşmazlık yaşanması veya haksız tahliye baskısı yapılması durumunda, bir kira hukuku avukatı desteği almak en doğru yoldur. Avukat, hem kira sözleşmesinin geçerliliğini hem de tahliye sürecinin yasal çerçevede ilerleyip ilerlemediğini denetleyebilir. Bu sayede kiracılar, haksız tahliye veya mağduriyet yaşamadan haklarını koruma altına alabilirler.