Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerindeki ortak mülkiyetin sonlandırılması için açılan hukuki bir süreçtir. İzale-i şuyu olarak da adlandırılan bu dava, paylı veya elbirliği mülkiyetine sahip olan ortakların malın paylaşımı konusunda anlaşmaya varamaması durumunda başvurdukları bir yöntemdir. Amaç, ortaklar arasındaki mülkiyet bağını ortadan kaldırarak malın bireysel mülkiyete geçmesini sağlamaktır.
Bu dava genellikle miras kalan taşınmazlarda veya birden fazla kişinin malik olduğu taşınmazlarda ortaya çıkar. Ortaklardan biri veya birkaçı, taşınmazı bölüşerek ya da satıp parasını paylaşarak ortaklığın sonlandırılmasını talep edebilir. Ancak, taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, mahkeme süreci devreye girer ve ortaklığın nasıl giderileceğine mahkeme karar verir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar Kimlerdir?
Bu davada taraflar, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine sahip olan tüm ortaklardır. Dava, ortaklardan biri tarafından açılabilir ve tüm ortaklar davaya dahil edilir.
Paylı mülkiyette, her bir paydaşın bağımsız bir payı vardır ve bu payların oranları belirlenmiştir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklar malın tamamına sahiptir ve paylar kesin olarak belirlenmemiştir. Her iki durumda da ortaklardan herhangi biri diğerlerinin rızasına ihtiyaç duymadan mahkemeye başvurabilir. Ancak dava sürecinde tüm ortakların davaya dahil edilmesi zorunludur, çünkü mahkeme kararını tüm maliklerin haklarını gözeterek verir.
İzale-i Şuyu Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Eğer dava konusu taşınmaz birden fazla şehirde bulunuyorsa, dava taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Dava dilekçesi hazırlanırken, taşınmazın tapu bilgileri, tarafların payları ve ortaklığın nasıl giderilmesi gerektiğine dair talepler belirtilmelidir. Mahkeme, taşınmazın bölünebilir olup olmadığını değerlendirerek paylaşımın nasıl yapılacağına karar verir.
Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Sağlanır?
Taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi iki şekilde sağlanabilir:
- Aynen Taksim (Malın Bölünmesi): Eğer taşınmaz bölünebilir nitelikteyse, mahkeme taşınmazı ortakların paylarına uygun şekilde bölerek her ortağın bağımsız bir mülkiyet sahibi olmasını sağlar. Örneğin, geniş bir arsa veya büyük bir arazi söz konusuysa, her ortağa düşen kısmın belirlenmesiyle ortaklık sona erdirilebilir. Ancak, bina veya apartman gibi bölünmesi mümkün olmayan taşınmazlarda aynen taksim mümkün değildir.
- Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmaz bölünemiyorsa veya bölünmesi ekonomik anlamda mantıklı değilse, mahkeme taşınmazın satılarak gelirinin ortaklar arasında paylaştırılmasına karar verir. Bu satış genellikle açık artırma yoluyla gerçekleştirilir ve satıştan elde edilen gelir, ortakların mülkiyet payları oranında bölüştürülür.
Mahkeme, taşınmazın aynen taksim edilip edilemeyeceğini bilirkişi raporları ve teknik incelemelerle değerlendirir. Eğer taksim mümkün değilse, satış yolu tercih edilir.
İzale-i Şuyu Davasında Satış Usulü Nasıl İşler?
Eğer mahkeme taşınmazın satışına karar verirse, satış süreci icra dairesi tarafından açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. Açık artırma iki aşamada yapılır:
- Birinci İhale: Satış işlemi önceden belirlenen muhammen bedelin (bilirkişi tarafından belirlenen taşınmaz değeri) %50’sinden aşağı olmamak kaydıyla başlar. Eğer bu fiyata alıcı çıkmazsa, ikinci ihaleye geçilir.
- İkinci İhale: İkinci artırmada taşınmaz, belirlenen değerinin %50’sinden daha düşük bir fiyata satılabilir. Satış gerçekleştiğinde elde edilen gelir, ortakların payları oranında bölüştürülerek ortaklık sona erdirilir.
Ortaklardan biri, satışa katılarak taşınmazı satın alma hakkına sahiptir. Ancak tüm ortakların satın almak istemesi halinde mahkeme, açık artırmaya katılım kurallarını belirler.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Bu davanın süresi, mahkemenin iş yüküne ve davanın detaylarına bağlı olarak değişir. Genellikle 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanabilir. Eğer taraflar arasında anlaşmazlık çok büyükse ve bilirkişi incelemeleri, keşifler gibi ek süreçler gerekiyorsa, dava süresi uzayabilir.
Ayrıca, mahkemenin taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği konusunda karar vermesi zaman alabilir. Eğer satış kararı verilirse, icra dairesindeki satış süreci de dava süresini uzatabilir.
Ortaklardan Biri Davaya Katılmazsa Ne Olur?
Ortaklardan biri davaya katılmasa bile, mahkeme süreci devam eder. Ortaklığın giderilmesi davaları mutlak dava türlerinden biri olduğu için, tarafların rızasına bakılmaksızın mahkeme karar verebilir. Yani, bir ortak davaya katılmasa veya itiraz etse bile, diğer ortakların talebiyle mahkeme ortaklığı sonlandırabilir.
Katılmayan taraf, sürecin dışında kalırsa hak kaybına uğrayabilir. Özellikle satış sürecinde, taşınmazın değerinin düşük bir fiyata satılması gibi durumlar yaşanabilir. Bu yüzden, ortaklardan birinin davaya kayıtsız kalması genellikle önerilmez.
İzale-i Şuyu Davasında Avukat Tutmak Zorunlu Mu?
Ortaklığın giderilmesi davasında avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak, taşınmaz davaları teknik detaylar içeren ve uzun sürebilen davalar olduğu için bir avukatla çalışmak süreci hızlandırabilir ve hak kayıplarının önüne geçebilir.
Özellikle taşınmazın değerinin belirlenmesi, satış sürecinin takibi ve hukuki prosedürlerin doğru yürütülmesi için bir avukat desteği almak önemlidir. Ayrıca, ortaklardan biri davayı takip etmekte zorlanıyorsa veya diğer ortaklar arasında anlaşmazlık büyükse, profesyonel hukuki yardım almak daha avantajlı olabilir.