Konutların el değiştirmesi durumunda, özellikle kiracının mevcutta oturmakta olduğu evin satılması halinde ortaya çıkan hak ve yükümlülükler hem kiracılar hem de yeni malik açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu süreçte en çok karşılaşılan konulardan biri, yeni ev sahibinin mevcut kiracıyı tahliye edip edemeyeceğidir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirlenmiş kurallar doğrultusunda bu tahliye süreci şekillenir ve yeni malik, ancak belirli şartları sağladığında mevcut kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip olur. Sürecin hem zamanlama açısından hem de hukuki gerekçeler bakımından dikkatle yürütülmesi gerekir.
Yeni Malik Kiracıyı Hemen Evden Çıkarabilir Mi?
Bir taşınmaz satış yoluyla el değiştirdiğinde, yeni malik o taşınmazdaki mevcut kira ilişkisini devralır. Yani ev satılmış olsa bile, içinde oturan kiracı otomatik olarak tahliye edilemez. Çünkü kira sözleşmesi kişiye değil, taşınmaza bağlı bir hak doğurur. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi aynen devam eder ve yeni malik, eski kira sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerin tarafı haline gelir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, yeni malikin taşınmazı ne amaçla satın aldığıdır. Eğer yeni malik bu taşınmazı bizzat kullanmak için aldıysa ve buna ilişkin olarak ihtiyaç iddiasında bulunuyorsa, belirli prosedürler dahilinde tahliye süreci başlatabilir. Ancak “ben bu evi satın aldım, artık sen çık” demesi hukuken geçerli değildir. Bu nedenle kiracının, yeni malik tarafından aniden evden çıkarılması gibi bir durum söz konusu değildir; süreç oldukça düzenli ve belirli yasal sınırlamalara tabidir.
Yeni Malik Hangi Şartlarda Tahliye Talebinde Bulunabilir?
Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra, sadece belirli nedenlere dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu nedenlerin başında “konut veya işyeri ihtiyacı” gelir. Yani yeni malik, evi kendisinin, eşinin, çocuklarının ya da anne-babasının gerçek ve zorunlu ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye talebinde bulunabilir. Burada “ihtiyaç” kavramı çok önemlidir ve Yargıtay kararlarında bu ihtiyaç, geçici veya keyfi değil, samimi ve zorunlu olmalıdır. Örneğin, kirada oturan yeni malikin ev sahibi olarak kendi evine geçmek istemesi, iş değişikliği nedeniyle bulunduğu şehirde yaşaması zorunluluğu ya da çocuklarının evlilik nedeniyle ayrı eve çıkması gibi durumlar geçerli ihtiyaç nedenleridir.
Bununla birlikte ihtiyaç dışında tahliye için başvurulabilecek başka gerekçeler de vardır. Örneğin kiracının kira sözleşmesini ihlal etmesi, kira borçlarını ödememesi, taşınmaza zarar vermesi gibi durumlar da tahliye sebebi olabilir. Ancak yeni malik açısından en sık başvurulan tahliye gerekçesi ihtiyaçtır ve bunun ispat yükümlülüğü malike aittir. Yani yeni malik, ihtiyacının gerçekten var olduğunu hem yazılı belgelerle hem de tanık beyanları gibi delillerle ispatlamak zorundadır.
Yeni Malik Kiracıya Hangi Süre İçinde Bildirim Yapmalıdır?
Yeni malik, taşınmazı devraldıktan sonra, kiracıya tahliye talebinde bulunabilmek için belirli süreler içinde yazılı bildirim yapmak zorundadır. Bu süreler, tahliye sürecinin hukuken geçerli olabilmesi için kritik öneme sahiptir. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre, taşınmazın iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarnamede, yeni malikin taşınmazı hangi tarihte devraldığı, bu taşınmazı hangi amaçla kullanmak istediği ve kiracının tahliyesinin talep edildiği açık ve net şekilde ifade edilmelidir. İhtar, noter kanalıyla gönderilmeli veya taahhütlü mektupla ispatlanabilir şekilde yapılmalıdır.
Bu 1 aylık bildirim süresi hak düşürücü nitelikte olmasa da, tahliye davasının açılması açısından 6 aylık süreyi başlatan sürecin parçasıdır. Yani bildirim yapılmadan sadece dava açmak yeterli değildir. Mahkemeler bu tür usuli eksiklikleri dikkate alır ve bildirimin yapılmamış olması, davanın reddiyle sonuçlanabilir. Bu nedenle yeni maliklerin taşınmazı devraldıktan hemen sonra profesyonel bir hukuk danışmanından yardım alarak bildirimi doğru zamanda ve usule uygun biçimde yapmaları büyük önem taşır.
Yeni Malik Tahliye Davasını Ne Zaman Açmalıdır?
Yeni malik, yazılı bildirimi kiracıya ilettikten sonra taşınmazı devraldığı tarihten itibaren 6 ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Bu 6 aylık süre, ihtar yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın işlemeye başlar. Bu süre dolmadan dava açılmazsa, malik tahliye hakkını kaybeder ve kira sözleşmesinin süresi sonuna kadar beklemek zorunda kalabilir. Bu nedenle zaman yönetimi oldukça önemlidir.
Ayrıca kira sözleşmesinin belirli süreli olması halinde, bu sürenin sona ermesini izleyen 1 ay içinde de tahliye davası açılabilir. Bu durum, özellikle evin satışının kira süresinin sonlarına doğru yapılması halinde pratik bir yol olabilir. Ancak bu durumda da kiracıya en az 15 gün öncesinden ihtar yapılması gerekmektedir. Süreler kaçırıldığında tahliye talebi geçersiz hale gelir ve malik tekrar bir ihtiyaç doğduğunda ancak yeni bir dönem sonunda tekrar dava açabilir.
Kiracıyla Yeni Kira Sözleşmesi Yapılırsa Tahliye Hakkı Ne Olur?
Yeni malik, mevcut kiracıyla yeniden bir kira sözleşmesi imzalarsa, daha önceki ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkından feragat etmiş sayılır. Çünkü yeni bir sözleşme, önceki ilişkiyi sona erdirir ve taraflar arasında yeni bir hukuki bağ kurulur. Bu durumda malik artık “ihtiyaç” gerekçesiyle tahliye davası açamaz. Ancak yeni sözleşmenin süresi sona erdiğinde, yine Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde tahliye davası açma hakkı doğar.
Yeni malik açısından en sık yapılan hatalardan biri, taşınmaz devralındıktan sonra kiracıyla “yeni kira sözleşmesi” imzalamaktır. Bu, iyi niyetle yapılmış olsa da hukuken ciddi sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle yeni maliklerin, kiracıyla herhangi bir yeni belge imzalamadan önce tahliye ihtimallerini ve hukuki stratejilerini netleştirmesi gerekir. Aksi halde ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı ellerinden çıkabilir ve kiracının uzun süre konutta kalmaya devam etmesi söz konusu olabilir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, yasal sürelere ve prosedürlere uygun olmayan tahliye taleplerine karşı kendini koruma hakkına sahiptir. Yeni malik tarafından yapılan bildirimin zamanında yapılmaması, dava süresinin geçirilmesi veya ihtiyaç iddiasının gerçek dışı olması halinde, kiracı tahliye edilmemelidir. Ayrıca kiracı, tahliye davası açıldığında mahkemede kendisini savunabilir, ihtiyaç iddiasının geçerli olmadığını delillerle ortaya koyabilir.
Kiracılar, sözleşmenin geçerliliğini koruduğu sürece güvence altındadır. Ayrıca kira sözleşmeleri noter huzurunda yapılmışsa ve belirli süreli ise, bu süre dolmadan tahliye mümkün değildir. Kiracılar bu konularda uzman bir avukattan destek alarak haklarını daha etkin biçimde koruyabilir. Aynı zamanda kötü niyetli tahliye davalarına karşı tazminat talebinde bulunma hakkı da mevcuttur.