Tapu iptal davası, tapu kütüğüne hukuka aykırı olarak tescil edilmiş bir taşınmaz kaydının iptal edilmesi ve gerçek hak sahibine devrinin sağlanması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, genellikle mülkiyet hakkının ihlal edildiği durumlarda gündeme gelir ve taşınmazın gerçek sahibinin haklarını koruma amacını taşır.
Tapu iptal davası açmak isteyen kişi, öncelikle dava konusu taşınmazın hukuka aykırı şekilde başkasının adına tescil edildiğini iddia etmelidir. Bu iddiayı destekleyecek bilgi ve belgelerle birlikte Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak dava açılır. Davada ispat yükü, kural olarak tapunun iptalini talep eden kişiye aittir. Tapu kayıtlarının gerçeğe aykırı olduğunu gösteren belge, tanık veya uzman raporlarıyla ispat sağlanabilir.
Tapu İptal Davası Hangi Hallerde Açılır?
Tapu iptal davası birçok farklı hukuki nedene dayanarak açılabilir. En sık görülen durumların başında, muris muvazaası gelir. Bu durumda, miras bırakan kişi, bir mirasçıyı mirastan mahrum bırakmak amacıyla taşınmazını görünürdeki bir satışla başka birine devreder; gerçekte bağış yapmasına rağmen satış gibi gösterir. Bu tür işlemlerde diğer mirasçılar tapu iptal davası açabilir.
Bunun dışında gerçek dışı beyanla yapılan tesciller, hatalı kadastro işlemleri, zilyetliğe dayalı mülkiyet iddiaları, hile, tehdit veya irade sakatlığı ile yapılan devirler, sahtecilik, ehliyetsizlik ve temsil yetkisinin aşılması gibi nedenlerle de bu dava açılabilir. Ayrıca tapu kütüğündeki teknik veya maddi hatalar da iptal gerekçesi olabilir. Önemli olan nokta, tapu kaydının hukuka aykırı ya da geçersiz bir işleme dayanmasıdır.
Hangi Belgelerle Başvuru Yapılır?
Tapu iptal davası açılırken sunulacak belgeler, davanın gerekçesine göre değişkenlik gösterir. Ancak genel olarak gerekli belgeler şunlardır:
- Tapu kayıt örneği (ilçe tapu müdürlüğünden alınabilir),
- Taşınmaza ilişkin kadastro paftası ve krokiler,
- Nüfus kayıt örneği (özellikle miras davalarında),
- Davaya dayanak teşkil eden noter belgeleri, satış sözleşmeleri veya tanık listesi,
- Gerekirse bilirkişi veya ekspertiz raporu talep dilekçesi.
Dava, tapunun gerçek hak sahibi olmayan bir kişiye geçtiğini iddia ettiği için, bu iddiayı destekleyecek mülkiyet ilişkisini gösteren belgeler, tanık ifadeleri ve gerekli hallerde uzman görüşleri de önem arz eder. Ayrıca dava dilekçesinde, taşınmazın konumu, devir tarihi, tescil şekli gibi bilgiler açık şekilde belirtilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Tapu iptal davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili mahkeme olarak kabul edilir. Yani dava, tapusu iptali istenen taşınmaz hangi ilçede yer alıyorsa, o ilçe adliyesindeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Yetki kesin olduğundan, yanlış yerde açılan davalar yetkisizlik nedeniyle reddedilir ve dava süreci uzar. Bu nedenle dava açılmadan önce taşınmazın tapu kaydına bakılarak doğru yargı çevresi tespit edilmelidir. Davalı taraf genellikle tapuda adına kayıtlı kişi ya da mirasçılar olur. Dava sürecinde tapu müdürlüğü ve ilgili kamu kurumları da taraf olarak davaya dahil edilebilir.
Tapu İptal Davasında Zaman Aşımı Süresi Nedir?
Tapu iptal davasında zamanaşımı süresi, dava sebebine göre değişir. Örneğin, muris muvazaasına dayalı davalarda herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmaz. Yani mirasçı, murisin ölümünden yıllar sonra bile bu davayı açabilir. Ancak uygulamada hak düşürücü süre olmamasına rağmen uzun süre beklemiş olunması, hakkın kötüye kullanımı savunmasıyla karşılaşılabilir.
Buna karşın, hata, hile veya tehditle yapılmış işlemler nedeniyle açılacak iptal davalarında, Medeni Kanun ve Borçlar Kanunu’na göre 1 ile 5 yıl arasında değişen süreler söz konusu olabilir. Kadastro tespitine karşı açılacak iptal davalarında ise tespit ilanından itibaren 10 yıl içinde dava açılması gerekir. Her durumda, davacının hakkını öğrendiği tarihten itibaren gecikmeden hareket etmesi hukuki yarar açısından önemlidir.
Tapu İptal Kararı Tapu Kütüğüne Nasıl İşlenir?
Mahkeme tarafından verilen tapu iptal ve tescil kararı, kesinleşme şerhi ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir. Karar, tapu müdürlüğünce incelendikten sonra tapu kütüğünde yer alan mevcut kayıt silinir ve yerine mahkeme kararında belirtilen yeni hak sahibi adına tescil yapılır.
Bu işlem, mahkeme ilamına dayalı tescil olarak adlandırılır ve tapu sicilinde önceki kaydın iptaliyle sonuçlanır. Tapu memurları, yalnızca kesinleşmiş mahkeme kararlarını işleme alabilir. Bu nedenle kararın tebliğ edilmesinden sonra tarafların kesinleşme şerhini almaları gerekir. Yeni tapu kaydı oluşturulduğunda, dava ile hak kazanan kişi artık tapu sicilinde resmi malik olur.
Tapu iptal davaları teknik bilgi ve tecrübe gerektirdiğinden, süreç boyunca deneyimli bir hukuk bürosundan profesyonel destek almak oldukça önemlidir. Arın Hukuk, tapu iptal ve tescil davalarında müvekkillerine etkili bir temsil sağlayarak mülkiyet haklarını güvence altına almayı hedeflemektedir.